Kat Malikleri Kurulu Asansör Kararı Örneği

İÇERİK

Apartman ve sitelerde asansörle ilgili kararlar çoğu zaman “bakım firması gelsin baksın”, “parça değişecekmiş”, “muayenede kırmızı etiket çıktı” gibi sözlü ifadelerle başlar. Fakat konu asansör olduğunda mesele yalnızca konfor değildir; can güvenliği, yasal sorumluluk, ortak gider paylaşımı ve bina yönetiminin belge düzeni birlikte değerlendirilmelidir. Bu nedenle kat malikleri kurulunda alınan asansör kararlarının açık, ölçülebilir ve karar defterine uygun şekilde yazılması büyük önem taşır. Bu yazıda, apartman ve site yöneticilerinin kullanabileceği pratik asansör karar örneklerini, hangi durumda hangi kararın alınması gerektiğini ve belge düzeninde nelere dikkat edileceğini bulacaksınız.

Kat Malikleri Kurulu Asansör Kararı Neden Önemlidir?

Asansör, binanın ortak tesislerinden biridir. Bakımı, periyodik kontrolü, arıza onarımı ve gerekli güvenlik iyileştirmeleri bina yönetiminin gündeminde sürekli yer alır. Ancak uygulamada sık görülen hata, asansörle ilgili harcamaların sadece yönetici kararı veya WhatsApp yazışmasıyla yürütülmesidir.

Oysa kat malikleri kurulu kararı, özellikle yüksek tutarlı revizyon, modernizasyon, parça değişimi, bakım firması değişikliği veya kırmızı etiket sonrası yapılacak işler için yöneticiye açık yetki verir. Bu karar, ileride “Kim onay verdi?”, “Bu masraf neden yapıldı?”, “Ben toplantıda yoktum”, “Bu ödeme ortak gider mi?” gibi itirazların önüne geçer.

Bir karar metni şu üç şeyi netleştirmelidir:

• Hangi asansör veya asansörler için karar alındığı
• Hangi işin, hangi gerekçeyle yapılacağı
• Harcamanın nasıl karşılanacağı ve yöneticinin hangi işlemler için yetkilendirildiği

Özellikle periyodik kontrol sonucu sarı, mavi veya kırmızı etiket alınması halinde, kararın teknik rapora dayandırılması önemlidir. Yönetici “firma söyledi” yerine “periyodik kontrol raporunda belirtilen eksikliklerin giderilmesi” gibi daha sağlam bir ifade kullanmalıdır.

Hangi Durumlarda Asansör Kararı Alınmalıdır?

Her küçük arıza için kat malikleri kurulunu toplamak pratik değildir. Günlük bakım ve küçük arıza giderleri, yönetim planı ve işletme projesi kapsamında yönetici tarafından yürütülebilir. Ancak bazı durumlarda karar defterine açık karar almak daha sağlıklıdır.

Aşağıdaki tablo, hangi işlem için nasıl bir belge yaklaşımı gerektiğini özetler:

Durum	Karar Gerekir mi?	Belge Önerisi	Pratik Not
Aylık bakım sözleşmesi yenileme	Evet, önerilir	Kat malikleri kurulu kararı veya yönetim kurulu kararı	Firma seçimi ve yıllık bedel net yazılmalı
Küçük arıza onarımı	Genelde hayır	Servis fişi, fatura, arıza kaydı	Yönetici yetki sınırı aşılmamalı
Ana kart, motor, kapı operatörü gibi yüksek tutarlı parça değişimi	Evet	Teklifler ve karar defteri kaydı	En az birkaç teklif alınması iyi olur
Periyodik kontrol eksikliklerinin giderilmesi	Evet, özellikle masraf yüksekse	Muayene raporu, teklif, karar	Etiket rengi ve rapor tarihi belirtilmeli
Kırmızı etiket sonrası kullanım dışı bırakma ve revizyon	Evet	Acil karar, rapor, tutanak	Can güvenliği vurgulanmalı
Komple modernizasyon	Kesinlikle evet	Teknik rapor, teklif, ödeme planı, karar	Uzun vadeli ödeme planı net olmalı
Bakım firması değişikliği	Evet	Eski/yeni firma bilgisi, fesih ve yetki kararı	Sözleşme bitiş tarihi kontrol edilmeli

Bu tablo kesin bir hukuk görüşü yerine saha pratiği açısından yol göstericidir. Binanın yönetim planı, toplantı yeter sayısı ve karar nisabı ayrıca değerlendirilmelidir. Gerekli durumlarda hukuk danışmanından veya profesyonel apartman yönetiminden destek alınması faydalı olur.

Karar Metninde Mutlaka Bulunması Gereken Bilgiler

İyi hazırlanmış bir asansör kararı, ne çok uzun ne de belirsiz olmalıdır. Karar defterine yazıldığında sonradan okuyan biri, hangi iş için kimin yetkilendirildiğini kolayca anlayabilmelidir.

Temel bilgiler

Kararda şu bilgiler yer almalıdır:

1. Toplantı tarihi
2. Apartman veya site adı
3. Bağımsız bölüm veya kat malikleri kuruluna atıf
4. Asansörün konumu veya numarası
5. Kararın gerekçesi
6. Yapılacak işin kapsamı
7. Seçilen firma veya teklif süreci
8. Bedel veya yaklaşık bütçe
9. Ödeme şekli
10. Yöneticinin yetki kapsamı

Örneğin “asansör yapılmasına karar verildi” gibi kısa bir ifade yetersiz kalabilir. Bunun yerine “A Blok 1 numaralı asansörde periyodik kontrol raporunda belirtilen eksikliklerin giderilmesi için bakım firmasından ve alternatif firmalardan teklif alınmasına, uygun teklif doğrultusunda işlemlerin başlatılması için yöneticinin yetkilendirilmesine...” gibi daha açıklayıcı bir metin tercih edilmelidir.

Gerekçenin doğru yazılması

Kararın dayanağı teknik olmalıdır. Özellikle güvenlik riski varsa bu açıkça belirtilmelidir:

• Periyodik kontrol raporunda belirtilen uygunsuzluklar
• Asansör bakım firmasının yazılı teknik raporu
• Sık tekrar eden arızalar
• Parça temin riski
• Kullanıcı güvenliği
• Mevzuata uyum ihtiyacı
• Enerji verimliliği veya işletme sürekliliği

Burada dikkat edilmesi gereken nokta, gereksiz panik dili kullanmamaktır. “Asansör ölüm riski taşıyor” gibi ispatı zor ve ağır ifadeler yerine “can ve mal güvenliği açısından gerekli görülen eksikliklerin giderilmesi” daha dengeli bir anlatımdır.

Örnek 1: Asansör Bakım Firması Seçimi Kararı

Aşağıdaki metin, apartman veya site yönetiminin bakım firması seçimi için uyarlanabilir:

Kat malikleri kurulu, binamızda bulunan asansörün düzenli bakımının yapılması, arıza müdahalelerinin kayıt altına alınması ve periyodik kontrol süreçlerinin sağlıklı yürütülmesi amacıyla asansör bakım hizmeti alınmasını görüşmüştür. Yapılan değerlendirme sonucunda, asansör bakım hizmeti için teklif alınmasına, tekliflerin bakım kapsamı, müdahale süresi, yedek parça koşulları ve aylık/yıllık bedel yönünden karşılaştırılmasına karar verilmiştir. Uygun teklifin seçilmesi, bakım sözleşmesinin imzalanması ve gerekli işlemlerin yürütülmesi için apartman yöneticisi yetkilendirilmiştir.

Bu karar metni özellikle bakım firması değişikliğinde işe yarar. Eğer firma adı ve bedel netleşmişse metne şu cümle eklenebilir:

Değerlendirme sonucunda, aylık bakım bedeli ... TL + KDV olan ... Asansör firması ile ... tarihinden itibaren geçerli olmak üzere bakım sözleşmesi yapılmasına oy çokluğu/oy birliği ile karar verilmiştir.

Burada sözleşme süresi, bakım kapsamı ve ödeme şekli ayrıca belirtilirse ileride yaşanabilecek karışıklık azalır.

Örnek 2: Periyodik Kontrol Eksiklikleri İçin Karar

Türkiye’de asansörlerin periyodik kontrol süreçleri belediye veya ilgili idare tarafından yetkilendirilen A tipi muayene kuruluşları üzerinden yürütülür. Kontrol sonucunda yeşil, mavi, sarı veya kırmızı etiket uygulamasıyla asansörün durumu belirlenir. Sarı ve kırmızı etiket gibi durumlarda eksikliklerin zamanında giderilmesi önemlidir.

Örnek karar:

Binamızda bulunan asansörün ... tarihinde yapılan periyodik kontrolü sonucunda düzenlenen rapor kat malikleri kurulunda görüşülmüştür. Raporda belirtilen eksikliklerin can ve mal güvenliği ile mevzuata uyum açısından giderilmesi gerektiği değerlendirilmiştir. Bu kapsamda, eksikliklerin giderilmesi için bakım firması ve/veya yetkili asansör firmalarından teklif alınmasına, uygun teklifin değerlendirilerek işin yaptırılmasına, gerekli ödemelerin ortak gider olarak kat maliklerinden arsa payı/yönetim planı esaslarına göre tahsil edilmesine ve tüm sürecin yürütülmesi için apartman yöneticisinin yetkilendirilmesine karar verilmiştir.

Eğer kırmızı etiket söz konusuysa, karar daha net olmalıdır:

Kırmızı etiket nedeniyle asansörün güvenli kullanım koşullarını sağlamadığı değerlendirilmiş olup, ilgili eksiklikler giderilip uygunluk sağlanana kadar asansörün kullanılmaması ve gerekli uyarıların bina sakinlerine duyurulması kararlaştırılmıştır.

Bu tür kayıtları kağıt ortamında saklamak mümkündür; ancak bakım fişi, muayene raporu, teklif ve ödeme kayıtları farklı yerlerde dağılırsa denetim veya itiraz anında yönetici zorlanır. Asansorex gibi bir bakım takip yazılımı kullanıldığında bakım geçmişi, arıza kayıtları, raporlar ve yapılan işlemler daha düzenli takip edilebilir.

Örnek 3: Asansör Revizyon veya Modernizasyon Kararı

Revizyon ve modernizasyon kararları, bakım kararına göre daha hassastır. Çünkü maliyet yüksektir, iş süresi daha uzundur ve bina sakinlerinin günlük yaşamını etkiler. Kapı sistemi, kumanda panosu, makine motor grubu, kabin içi, halatlar, güvenlik ekipmanları veya komple modernizasyon gibi işler için karar metni ayrıntılı olmalıdır.

Örnek karar:

Kat malikleri kurulu, binamızda bulunan asansörün sık arıza vermesi, bakım ve periyodik kontrol raporlarında belirtilen teknik eksiklikler ve kullanıcı güvenliği açısından iyileştirme ihtiyacı nedeniyle asansör revizyonu/modernizasyonu yapılmasını görüşmüştür. Bu kapsamda, işin teknik kapsamının belirlenmesi için yetkili asansör firmalarından yazılı teklif alınmasına, tekliflerde değiştirilecek parçaların, garanti koşullarının, işçilik kapsamının, teslim süresinin ve ödeme planının açıkça belirtilmesine karar verilmiştir. Uygun teklifin seçilmesi, sözleşme yapılması ve işin takibi için apartman yöneticisi yetkilendirilmiştir.

Bedel netse şu bölüm eklenebilir:

... Asansör firmasının ... TL + KDV tutarındaki teklifi kabul edilmiş olup, bedelin ... taksit halinde kat maliklerinden tahsil edilmesine, tahsilat planının yönetici tarafından duyurulmasına ve ödemelerin ortak gider esaslarına göre takip edilmesine karar verilmiştir.

Bu tür kararlarda “en ucuz teklif” her zaman en doğru seçim olmayabilir. Garanti süresi, kullanılan parçaların uygunluğu, firmanın yetkinliği, servis hızı ve daha önceki referansları mutlaka değerlendirilmelidir.

Karar Alırken Yapılan Yaygın Hatalar

Asansör kararlarında en sık görülen sorun, kararın sonradan yoruma açık kalmasıdır. Özellikle apartmanlarda komşuluk ilişkileri nedeniyle bazı konular sözlü geçilir; fakat ödeme zamanı geldiğinde itirazlar başlayabilir.

Yaygın hatalar şunlardır:

• Kararda hangi asansörden bahsedildiğinin yazılmaması
• Firma adı, bedel veya teklif sürecinin belirsiz kalması
• Periyodik kontrol raporuna atıf yapılmaması
• “Yönetici halletsin” gibi geniş ama belgesiz yetki verilmesi
• Ödeme planının açık yazılmaması
• Kararın toplantı tutanağına geçip karar defterine işlenmemesi
• İmza listesinin eksik bırakılması
• Teknik rapor olmadan yüksek tutarlı işe başlanması
• Kiracı ve malik ayrımında gider sorumluluğunun karıştırılması

Özellikle kiracıların ödediği aidat ile kat maliklerine ait demirbaş veya büyük onarım giderleri birbirine karıştırılmamalıdır. Asansör bakım bedeli genellikle işletme gideri gibi değerlendirilirken, büyük yenileme ve modernizasyon giderleri çoğu durumda kat maliklerini ilgilendiren nitelikte olabilir. Ancak her binanın yönetim planı ve somut durum farklı olabileceği için gerektiğinde uzman görüşü alınmalıdır.

Pratik Kontrol Listesi: Karar Defterine Yazmadan Önce

Kararı deftere geçirmeden önce yönetici şu kısa kontrol listesini kullanabilir:

• Toplantı tarihi ve karar numarası yazıldı mı?
• Asansörün bulunduğu blok veya konum belirtildi mi?
• Kararın gerekçesi teknik rapor, bakım raporu veya muayene sonucu ile desteklendi mi?
• Yapılacak işin kapsamı yeterince açık mı?
• Firma seçimi veya teklif alma yöntemi net mi?
• Bedel, ödeme planı ve tahsilat şekli yazıldı mı?
• Yöneticinin yetki sınırı belirtildi mi?
• Karar oy birliği veya oy çokluğu şeklinde kaydedildi mi?
• Katılan maliklerin imzaları alındı mı?
• İlgili rapor ve teklifler dosyaya eklendi mi?

Bu liste basit görünür ama birçok anlaşmazlığı başlamadan önler. Ayrıca yöneticinin görevini şeffaf biçimde yürüttüğünü gösterir.

Dijital Kayıt Tutmanın Yöneticiye Sağladığı Avantaj

Asansörle ilgili karar sadece deftere yazılınca iş bitmez. Kararın uygulanması, tekliflerin saklanması, bakım fişlerinin takibi, arıza geçmişi, periyodik kontrol tarihi ve yapılan ödemeler de düzenli tutulmalıdır. Özellikle birden fazla blok veya çok sayıda asansör bulunan sitelerde bu süreç hızla karmaşık hale gelir.

Dijital takipte yönetici veya bakım firması şu avantajları elde eder:

• Hangi asansörde hangi işin yapıldığını geçmişe dönük görebilir.
• Periyodik kontrol ve bakım tarihlerini kaçırmaz.
• Arıza tekrarlarını analiz edebilir.
• Parça değişimlerini ve garanti süreçlerini izleyebilir.
• Bina sakinlerine daha net bilgi verebilir.
• Denetim veya itiraz anında belgeye hızlı ulaşır.

Asansorex, bakım firmalarının ve bina yönetimleriyle çalışan ekiplerin asansör bakım, arıza, periyodik kontrol ve servis kayıtlarını düzenli tutmasına yardımcı olur. Böylece karar defterindeki bir karar, sahadaki bakım kaydı ve ödeme süreciyle daha kolay eşleşir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat malikleri kurulu asansör bakımı için karar almak zorunda mı?

Rutin bakım sözleşmeleri için karar almak uygulamada güçlü bir belge düzeni sağlar. Özellikle firma seçimi, yıllık bakım bedeli veya sözleşme değişikliği varsa karar defterine yazılması önerilir. Küçük arıza müdahaleleri ise genellikle yönetici yetkisi ve mevcut bütçe kapsamında yürütülebilir.

Kırmızı etiket alan asansör için nasıl karar alınmalı?

Kırmızı etiket durumunda öncelik güvenliktir. Kararda periyodik kontrol raporuna atıf yapılmalı, eksiklikler giderilene kadar asansörün kullanılmaması gerektiği belirtilmeli ve onarım/revizyon süreci için yöneticiye yetki verilmelidir. Ayrıca bina sakinlerine yazılı duyuru yapılması iyi bir uygulamadır.

Asansör revizyon giderini kiracı mı öder, ev sahibi mi?

Genel uygulamada günlük kullanım ve bakım giderleri kiracıya yansıyabilirken, büyük onarım, yenileme ve demirbaş niteliğindeki revizyon giderleri çoğunlukla kat maliklerini ilgilendirir. Ancak kira sözleşmesi, yönetim planı ve somut giderin niteliği önemlidir. Tereddüt varsa hukuki görüş alınmalıdır.

Karar metninde firma adı yazmak şart mı?

Eğer firma seçildiyse yazılması iyi olur. Henüz teklif aşamasındaysa, “yetkili firmalardan teklif alınmasına ve uygun teklifin değerlendirilmesine” şeklinde karar alınabilir. Ancak yüksek tutarlı işlerde tekliflerin dosyalanması ve kararın sonradan netleştirilmesi önemlidir.

Asansör kararında ödeme planı belirtilmeli mi?

Evet, özellikle revizyon, modernizasyon veya yüksek tutarlı parça değişimlerinde ödeme planı mutlaka yazılmalıdır. Toplam bedel, taksit sayısı, tahsilat yöntemi ve gider paylaşım esası açık olursa sonradan çıkabilecek itirazlar azalır.

Karar defteri dışında WhatsApp onayı yeterli olur mu?

WhatsApp yazışmaları pratik iletişim sağlar fakat karar defterinin yerini tutmamalıdır. Apartman ve site yönetiminde resmi kayıt, usulüne uygun toplantı ve karar defteri üzerinden yürütülmelidir. WhatsApp sadece bilgilendirme ve hatırlatma aracı olarak kullanılmalıdır.

Özet

Kat malikleri kurulu asansör kararı, sadece formalite değildir; yönetici için yetki belgesi, kat malikleri için şeffaflık aracı, bakım firması için de işin kapsamını netleştiren önemli bir kayıttır. Bakım sözleşmesi, periyodik kontrol eksiklikleri, kırmızı etiket, revizyon veya modernizasyon gibi konularda karar metni açık, teknik dayanaklı ve ödeme planı belirli olmalıdır.

En sağlıklı yöntem; karar defterini doğru tutmak, teknik raporları dosyalamak, teklifleri karşılaştırmak ve yapılan işlemleri düzenli takip etmektir. Böylece hem bina güvenliği güçlenir hem de yönetici “ben neye dayanarak bu işi yaptırdım?” sorusuna net cevap verebilir. Asansör gibi güvenlik odaklı bir ortak tesis için düzenli kayıt, doğru karar kadar değerlidir.