Apartmana Asansör Yaptırmak İçin Kaç Kişinin Onayı Gerekir?

İÇERİK

Apartmana sonradan asansör yaptırmak isteyen yöneticilerin ilk sorusu genellikle aynıdır: “Kaç kişinin imzasını toplarsak işe başlayabiliriz?” Faydalı yenilik ve ilave niteliğindeki bir asansör için temel kural, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. maddesi kapsamında kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğudur. Ancak bu cevap, her binada aynı sayıda imzanın yeterli olduğu anlamına gelmez. Projenin kapsamı, bağımsız bölümlere müdahale edilip edilmediği ve mülkiyet yapısı ayrıca değerlendirilmelidir. Kanun Yolu

Bu rehberde çoğunluğun nasıl hesaplandığını, neden bazı durumlarda beşte dört yazılı rızadan söz edildiğini ve montaj sözleşmesi imzalanmadan önce hangi hazırlıkların yapılması gerektiğini bulacaksınız. Amaç, bina yöneticisinin hem toplantıya hem de teknik keşfe doğru belgelerle girmesidir.

Asansör Yaptırmak İçin Temel Çoğunluk Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. maddesi, ortak yerlerin kullanımını kolaylaştıran ve faydasını artıran yenilikler için iki koşulu birlikte arar:

• Kat malikleri bakımından sayı çoğunluğu.
• Kararı destekleyenlerin toplamında arsa payı çoğunluğu.

Dolayısıyla yalnızca “Dairelerin yarısından fazlası kabul etti” demek yeterli değildir. Olumlu oy verenlerin tapudaki arsa payları da toplamın yarısını aşmalıdır. Buradaki değerlendirme, yalnızca toplantıya gelenler üzerinden yapılmaz; ilgili taşınmazın bütünündeki çoğunluk esas alınır. Faydalı olanlar · mevzuat.wiki

On daireli apartmanda altı onay yeterli mi?

Her dairenin farklı bir kişiye ait olduğunu ve arsa paylarının eşit olduğunu varsayalım. On bağımsız bölümlü bu örnekte altı malikin olumlu oyu, hem sayı hem arsa payı bakımından yarıdan fazlayı sağlar.

Ancak aynı binada arsa payları eşit değilse sonuç değişebilir. Altı malikin toplam arsa payı yüzde 48’de kalıyorsa iki koşul birlikte gerçekleşmez. Bu nedenle yöneticinin toplantıdan önce hazırlayacağı listenin iki ayrı sütunu bulunmalıdır: oy durumu ve arsa payı.

“Yüzde 51 şart” ifadesi de hassas kullanılmalıdır. Aranan şey, ilgili hesapta yarıdan fazladır; her durumda tam yüzde 51’e ulaşılması şeklinde sabit bir oran hesabı yapılmaz.

Daire Sayısına Göre Örnek Onay Tablosu

Aşağıdaki tablo, her bağımsız bölümün ayrı bir maliki olduğu ve arsa paylarının eşit bulunduğu basitleştirilmiş örnekleri gösterir. Hisseli mülkiyet veya bir kişiye ait birden fazla bölüm varsa doğrudan bu tabloyla karar verilmemelidir.

Bağımsız bölüm sayısı	Örnekte gerekli en az olumlu oy	Olumlu oyların arsa payı
4	3	%75
6	4	Yaklaşık %66,7
8	5	%62,5
10	6	%60
12	7	Yaklaşık %58,3
20	11	%55

Tablonun pratik mesajı şudur: Tam yarı yeterli değildir. Örneğin sekiz eşit paylı, ayrı malik bulunan bölümde dört kabul oyu, çoğunluk sağlamaz.

Dükkânları da listeye ekleyin. Binanın girişindeki iş yerlerinin toplantıda görünmemesi, tapudaki bağımsız bölüm ve arsa payı bilgilerinin hesaptan çıkarılabileceği anlamına gelmez.

Bir kişinin birkaç dairesi varsa ne olur?

Kanun’un 31. maddesi, birden fazla bağımsız bölümü bulunan maliklerin oyları için özel sınırlar getirir. Birden fazla maliki bulunan bağımsız bölümde ise maliklerin kurulda nasıl temsil edileceği ayrıca düzenlenmiştir. Bu nedenle “üç dairesi var, üç kişi sayılır” şeklinde hesap yapmak hataya yol açabilir. Oya katılma · mevzuat.wiki

Böyle bir binada yönetici, tapu listesini ve vekâlet belgelerini toplantıdan önce kontrol ettirmelidir. Özellikle sonucun bir oyla değiştiği durumlarda hesap yönteminin tutanakta açıkça gösterilmesi önemlidir.

Beşte Dört Yazılı Rıza ile Çoğunluk Kuralı Neden Karıştırılıyor?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi, bir kat malikinin ortak yerlerde yaptıracağı inşaat, onarım ve tesisler bakımından bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını düzenler. 42. madde ise ortak kullanımı kolaylaştıran faydalı yenilik ve ilaveler için kurul kararını ele alır. Bunlar farklı hukuki düzenlemelerdir. mevzuat.wiki

Dolayısıyla “Asansör için her zaman yüzde 80 gerekir” veya “Yarıdan fazlayı bulduk, her türlü müdahaleyi yapabiliriz” şeklindeki iki yaklaşım da dosya incelenmeden kullanılmamalıdır.

Yönetici açısından doğru başlangıç, yapılacak işin kapsamını görünür hâle getirmektir:

• Asansör mevcut ortak merdiven boşluğuna mı yerleşecek?
• Bahçede veya cephede yeni bir taşıyıcı yapı mı kurulacak?
• Bir dairenin ya da dükkânın özel alanına girilecek mi?
• Pencere, giriş veya geçiş kullanımı etkilenecek mi?
• Taşıyıcı sisteme müdahale planlanıyor mu?

Bu sorular yalnızca teklif bedelini değiştirmez; alınacak kararın hukuki değerlendirmesine de etki eder. Faydalı yenilik kararı, bir malikin özel mülkiyet alanını kendiliğinden kullanma yetkisi vermez.

Uygulanacak çoğunluk konusunda tereddüt varsa mimari yerleşim ve tapu belgeleri birlikte incelenmelidir. “Dış cepheye yapılacak” bilgisi tek başına kesin bir onay oranı belirlemek için yeterli değildir.

Toplantı ve Karar Süreci Nasıl Hazırlanmalı?

Asansör projesinde anlaşmazlıkların önemli bölümü, maliklerin farklı işler için onay verdiklerini düşünmesinden çıkar. Biri yalnızca keşfe izin verdiğini söylerken diğeri montajın kabul edildiğini sanabilir. Bu nedenle gündem, karar ve sözleşme aynı kapsamı tarif etmelidir.

1. Ön keşif ve belge dosyasını oluşturun

Toplantıdan önce şu belgeleri hazırlayın:

• Güncel malik ve arsa payı listesi.
• Yönetim planı ve mevcut mimari proje.
• Önerilen asansör yerleşim çizimi.
• İnşaat ve elektrik işlerini açıklayan kapsam listesi.
• Karşılaştırılabilir firma teklifleri.
• Tahmini toplam bütçe ve ödeme takvimi.

Teklifte yalnızca cihaz bedelini görmek yeterli değildir. Kuyu imalatı, çelik konstrüksiyon, elektrik beslemesi, proje hizmetleri ve kaplama işleri gibi kalemlerin kim tarafından yapılacağını sorun.

2. Çağrıyı usulüne uygun yapın

Olağanüstü toplantıda Kanun’un 29. maddesindeki çağrı usulü önemlidir. Bu düzenleme, toplantı sebebinin bildirilmesini ve en az on beş gün önce yapılacak çağrıyı içerir. İlk çağrıda, yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilmelidir. Toplantı zamanı · mevzuat.wiki

Gündeme yalnızca “apartman işleri” yazmak yerine, asansörün yeri, bütçesi, gider paylaşımı ve yöneticiye verilecek yetkileri açıkça koyun.

3. Kararı ölçülebilir biçimde yazın

Tutanakta şu noktalar anlaşılır olmalıdır:

1. Hangi yerleşim ve teknik kapsam kabul edildi?
2. Hangi malikler olumlu veya olumsuz oy verdi?
3. Olumlu oyların arsa payı toplamı nedir?
4. Harcama sınırı ve ödeme aşamaları nelerdir?
5. Proje değişirse yeniden karar alınacak mı?

Sadece “Asansör yapılmasına karar verildi” cümlesi, sonraki uygulama sorularına cevap vermez. Kararın ekindeki çizim ve tekliflere tarih veya belge numarasıyla atıf yapmak, hangi işin kabul edildiğini belirginleştirir.

Karşı Çıkan Malikler ve Engellilik Durumu Nasıl Değerlendirilir?

Bir malikin karşı çıkması, faydalı yenilik kapsamında gerekli çoğunluk sağlanmış bir projeyi tek başına durdurduğu anlamına gelmez. Bununla birlikte yöneticinin itirazın nedenini ayırması gerekir: Malik bütçeye mi, yerleşime mi, özel alanına müdahaleye mi karşı çıkıyor?

Örneğin “Taksitleri ödeyemiyorum” itirazı ödeme planıyla görüşülebilir. “Asansör dükkânımın tek girişini kapatıyor” itirazı ise teknik yerleşimin yeniden değerlendirilmesini gerektirir. İki konuyu aynı imza tartışması içinde çözmeye çalışmak, toplantıyı sonuçsuz bırakabilir.

Engelli kişinin erişimi için özel yol bulunur mu?

1. madde, engellilerin yaşamı için zorunluluk gösteren proje değişiklikleri bakımından özel bir süreç düzenler. Proje tadilinin en geç üç ay içinde yapılacak toplantıda görüşülmesi öngörülür. Toplantının yapılamaması veya talebin çoğunlukla kabul edilmemesi durumunda komisyon raporu ve onaylı proje değişikliği ya da kroki üzerinden ilerlenebilen bir yol vardır. Türkoğlu Avukatlık Ofisi

Bu düzenleme, başvuru ve teknik değerlendirme yapılmadan montaja başlanabileceği anlamına gelmez. Yönetici, erişim ihtiyacını belgeleyerek ilgili idareden uygulanacak süreç ve istenen evrak hakkında bilgi almalıdır.

Karar Alınması, Gider Paylaşımı ve İnşaata Başlamak Ayrı Konulardır

Asansörün yapılmasını kabul etmek ile maliyetin kimler arasında nasıl paylaşılacağını belirlemek aynı işlem değildir. 42. maddede faydalı yenilik giderlerinin yararlananlar tarafından faydalanma oranına göre karşılanması düzenlenir. 43. maddede ise çok masraflı, yapının durumuna göre lüks nitelikteki veya belirtilen kullanım özelliklerini taşımayan yenilikler için farklı hükümler bulunur. Kanun Yolu

Bu nedenle zemin kattaki malik için peşinen “Hiç ödemez” veya “Herkesle eşit öder” denilmemelidir. Kurulum giderinin paylaşımı, somut kullanım durumu ve hukuki nitelendirme üzerinden değerlendirilmelidir. İlk yapım bedeliyle sonraki işletme ve bakım giderlerini de ayrı başlıklarda ele alın.

Yönetici, ödeme tablosunu karar ekine koyarak her malik için tutarı, hesabın dayanağını ve vadeleri göstermelidir. Bir malik itiraz ettiğinde yalnızca toplam faturayı göstermek, paylaşım yöntemini açıklamaz.

Ayrıca kurul kararı, teknik ve idari uygunluk işlemlerinin yerine geçmez. Sözleşme öncesinde proje müellifi ve ilgili belediyeyle şu konuları netleştirin:

• Yerleşimin imar ve proje açısından uygunluğu.
• Gereken proje tadilatı ve izin işlemleri.
• Taşıyıcı sistem ve zemin değerlendirmesi.
• Merdiven, sahanlık ve kaçış yollarının durumu.
• Elektrik altyapısı ve erişilebilirlik ihtiyaçları.
• Montaj sonrası teslim ve işletmeye alma belgeleri.

Montaj tamamlandıktan sonra bakım ve arıza geçmişini düzenli tutmak da yöneticinin işini kolaylaştırır. Asansorex gibi bir bakım takip yazılımı, bakım firmasının servis kayıtlarını düzenlemesine ve geçmiş işlemleri yöneticiyle daha anlaşılır biçimde paylaşmasına yardımcı olabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

On daireli apartmanda beş kişinin onayı yeterli mi?

Her dairenin ayrı malike ait ve eşit arsa paylı olduğu örnekte yeterli değildir. Beş oy tam yarıdır; çoğunluk için altı olumlu oy gerekir. Arsa payları farklıysa ayrıca pay toplamı hesaplanmalıdır.

Bir kişinin itirazı asansör yapılmasını engeller mi?

Tek başına her zaman engellemez. Ancak itiraz özel mülkiyet alanına müdahale, güvenlik veya usule aykırılık gibi bir konuya dayanıyorsa ayrıca değerlendirilmelidir. Gerekli çoğunluğun bulunması, bütün itirazları hükümsüz kılmaz.

Kiracı asansör yapılması için oy kullanabilir mi?

Kiracılık sıfatı kendiliğinden kat maliki oyu vermez. Kiracı, malikin yetkili vekili olarak ve kanuni temsil sınırları içinde toplantıya katılıp oy kullanabilir. Vekâlet ve temsil durumu toplantı öncesinde kontrol edilmelidir. Oya katılma · mevzuat.wiki

İkinci toplantıda az kişiyle asansör kararı alınabilir mi?

İkinci toplantı yapılması, faydalı yenilik için aranan özel sayı ve arsa payı çoğunluğunu ortadan kaldırmaz. Toplantıda bulunan birkaç kişinin oybirliğiyle karar vermesi, taşınmaz genelindeki gerekli çoğunluğun sağlandığını göstermez. Faydalı olanlar: · KS Law Mevzuat

İmza toplandıktan sonra firmaya hemen kapora verilmeli mi?

Önce kararın kapsamı, temsil yetkileri, teknik uygulanabilirlik ve izin süreci netleştirilmelidir. Sözleşmede proje onaylanmazsa veya yerleşim değişirse kaporanın nasıl değerlendirileceği açıkça yazılmalıdır.

Özet

Apartmana sonradan asansör yaptırılmasında, faydalı yenilik kapsamında temel ölçüt sayı ve arsa payı çoğunluğudur. Bunun doğru hesaplanması için malik listesi, tapu payları ve temsil belgeleri birlikte incelenmelidir. Projenin özel alanlara etkisi ve ortak yerlerdeki müdahalenin kapsamı da değerlendirmeye dâhildir.

Yönetici açısından sağlam bir hazırlık dosyası; yerleşim çizimi, karşılaştırılabilir teklifler, açık gider paylaşımı ve ayrıntılı kurul kararından oluşur. Bu hazırlık, maliklerin neye onay verdiğini netleştirir ve montaj firmasının uygulanabilir bir iş programı hazırlamasını kolaylaştırır.