Asansör Bakım Sözleşmesi Fesih Koşulları

İÇERİK (MARKDOWN)

Asansör bakım sözleşmesi, bina yönetimi ile bakım firması arasındaki en kritik belgelerden biridir. Çünkü bu sözleşme sadece “aylık bakım ücreti” belirlemez; bakım sıklığını, arıza müdahale şartlarını, parça değişim süreçlerini, kayıt düzenini, ödeme sorumluluğunu ve tarafların hangi koşullarda ayrılabileceğini de belirler. Bu nedenle asansör bakım sözleşmesi fesih koşulları, hem asansör firması sahipleri hem teknisyenler hem de apartman yöneticileri için doğru anlaşılması gereken bir konudur.

2026 Türkiye uygulamasında bina sorumlusu, asansörün güvenli çalışması için düzenli bakım, periyodik kontrol ve gerekli onarımların yaptırılmasından sorumludur. Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği kapsamında bakımın, bina sorumlusunun bakım sözleşmesi yaptığı asansör monte eden veya onun yetkili servisi tarafından yürütülmesi esastır; ayrıca bakımın ayda en az bir defa yapılması gerektiği belirtilir. ([Sanayi Bakanlığı][1]) Bu yüzden sözleşme feshi “firmayı değiştirdim, konu kapandı” kadar basit görülmemelidir. Yanlış veya eksik fesih; bakım boşluğu, kayıt kaybı, ödeme uyuşmazlığı ve periyodik muayenede sorun doğurabilir.

Asansör Bakım Sözleşmesi Neden Feshedilir?

Bir bakım sözleşmesinin sona ermesi her zaman kavga veya memnuniyetsizlik anlamına gelmez. Bazen sözleşme süresi biter, bina yönetimi değişir, firma faaliyet alanını daraltır veya taraflar yeni şartlarda anlaşmak ister. Ancak uygulamada fesih kararlarının önemli bölümü şu nedenlerden çıkar:

• Bakım hizmetinin düzenli verilmemesi
• Arıza müdahalesinin gecikmesi
• Bakım kayıtlarının eksik veya düzensiz tutulması
• Fiyat artışında tarafların anlaşamaması
• Bina yönetiminin farklı bir firmayla çalışmak istemesi
• Bakım firmasının ödemeleri zamanında alamaması
• Periyodik kontrolde sürekli aynı uygunsuzlukların çıkması
• Parça değişimlerinde şeffaf teklif sunulmaması
• Yetkisiz müdahale veya üçüncü kişilerin asansöre karışması
• Sözleşmede yazan hizmet kapsamının fiilen uygulanmaması

Burada önemli nokta şudur: Fesih gerekçesi ne olursa olsun, asansörün bakım hizmetinde boşluk oluşmamalıdır. Özellikle yoğun kullanılan apartman, iş merkezi, okul, hastane, otel ve kamu binalarında bir aylık bakım aksaması bile ciddi risk doğurabilir.

Asansör bakım sözleşmesi feshedilirken hedef, taraflardan birini cezalandırmak değil; güvenli, belgeli ve kesintisiz bakım düzenini korumaktır.

Fesih Türleri: Süre Sonu, Bildirimli Fesih ve Haklı Fesih

Asansör bakım sözleşmelerinde genellikle üç ana fesih yolu görülür: sözleşme süresinin dolması, bildirimli fesih ve haklı nedenle fesih.

Sözleşme Süresinin Dolması

Birçok asansör bakım sözleşmesi 1 yıllık yapılır. Sözleşmede “süre sonunda kendiliğinden yenilenir” gibi bir hüküm varsa, bina yönetimi veya firma bu süre bitmeden karşı tarafa yazılı bildirim yapmalıdır. Aksi halde sözleşme aynı veya benzer şartlarla devam ediyor kabul edilebilir.

Bu nedenle bina yöneticileri şu tarihi mutlaka takip etmelidir:

• Sözleşme başlangıç tarihi
• Sözleşme bitiş tarihi
• Otomatik yenileme hükmü olup olmadığı
• Fesih bildirimi için gereken süre
• Yeni firma ile başlanacak tarih

Örneğin sözleşmede “taraflardan biri bitiş tarihinden 30 gün önce yazılı bildirim yapmadıkça sözleşme 1 yıl uzar” yazıyorsa, yönetimin son hafta karar alması geç kalınmış bir işlem olabilir.

Bildirimli Fesih

Bildirimli fesih, taraflardan birinin sözleşmede belirtilen süreye uyarak ayrılmak istemesidir. Bu yöntemde tarafın ağır bir kusur ispatlaması gerekmez; ancak sözleşmedeki bildirim süresine uygun hareket edilmelidir.

Genel uygulamada bakım sözleşmelerinde 15, 30 veya 60 günlük bildirim süreleri görülebilir. Bu süreler tarafların sözleşmede ne yazdığına göre değişir. Bu yüzden “her asansör bakım sözleşmesi 30 günde feshedilir” gibi kesin bir genelleme yapmak doğru değildir.

Haklı Nedenle Fesih

Haklı fesih, taraflardan birinin ciddi ihlali nedeniyle sözleşmenin beklenen süreden önce sona erdirilmesidir. Örneğin bakım firmasının aylarca bakım yapmaması, bina yönetiminin uzun süre ödeme yapmaması veya asansöre yetkisiz üçüncü kişilerin müdahale etmesi haklı fesih tartışması doğurabilir.

Ancak haklı fesihte ispat çok önemlidir. Sözlü şikâyet yerine bakım formları, fotoğraflar, arıza kayıtları, ödeme dekontları, ihtar yazıları ve periyodik kontrol raporları saklanmalıdır.

Taraflara Göre Fesih Sebepleri

Aşağıdaki tablo, bina yönetimi ve bakım firması açısından en sık karşılaşılan fesih nedenlerini pratik biçimde özetler:

Taraf	Fesih Nedeni	Dikkat Edilecek Belge	Pratik Risk
Bina yönetimi	Bakımın yapılmaması	Bakım formları, kamera kaydı, imza föyü	Periyodik kontrolde uygunsuzluk
Bina yönetimi	Arızalara geç müdahale	Arıza kayıtları, çağrı saatleri	Kullanıcı şikâyeti ve güven kaybı
Bina yönetimi	Sürekli yüksek ek masraf	Teklifler, parça listeleri	Fiyat anlaşmazlığı
Bakım firması	Ödeme yapılmaması	Fatura, cari hesap, ihtar	Tahsilat sorunu
Bakım firması	Yetkisiz müdahale	Fotoğraf, servis raporu	Garanti ve sorumluluk tartışması
Her iki taraf	Sözleşme süresinin bitmesi	Sözleşme metni, fesih yazısı	Otomatik yenileme ihtilafı
Her iki taraf	Karşılıklı anlaşma	Mutabakat ve devir tutanağı	Kayıt eksikliği

Bu tablo şunu gösterir: Fesihte en güçlü taraf, en çok bağıran taraf değil; en düzenli kayıt tutan taraftır. Bu nedenle bakım firmalarının her bakımda yapılan işlemleri yazılı ve fotoğraflı şekilde kaydetmesi, bina yöneticisinin de bu kayıtları düzenli arşivlemesi gerekir. Bu bakım kayıtlarını kâğıt yerine Asansorex gibi bir bakım takip yazılımıyla tutmak, fesih veya firma değişikliği sırasında geçmiş işlemleri saniyeler içinde sunmayı kolaylaştırır.

Bina Yönetimi Fesih Yaparken Nelere Dikkat Etmeli?

Apartman veya site yönetimi bakım firmasını değiştirmek istediğinde, önce mevcut sözleşmeyi okumalıdır. Çünkü fesih şartları sözleşmeden sözleşmeye değişebilir.

Bina yönetimi için sağlıklı fesih adımları şu şekilde olmalıdır:

1. Mevcut sözleşmeyi kontrol edin. Süre, yenileme, bildirim ve ceza şartlarını inceleyin.
2. Yönetim kararı alın. Apartman veya site yönetiminde kararın deftere işlenmesi uygulamada ispat kolaylığı sağlar.
3. Borç durumunu netleştirin. Ödenmemiş bakım bedeli, parça bedeli veya servis ücreti varsa mutabakat yapın.
4. Yazılı fesih bildirimi gönderin. E-posta, iadeli taahhütlü posta, noter veya KEP gibi ispatlanabilir yöntemler tercih edilebilir.
5. Bakım boşluğu bırakmayın. Yeni firma ile başlangıç tarihini, eski firmanın bitiş tarihine göre planlayın.
6. Bakım kayıtlarını teslim alın. Son bakım formları, arıza kayıtları, parça değişim belgeleri ve varsa uyarı yazıları dosyalanmalıdır.
7. Asansör kayıt defterini kontrol edin. Kayıt defteri ve teknik belgeler bina tarafında düzenli muhafaza edilmelidir.

Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği’nde, sözleşme imzalayan firma tarafından durum tespit raporu hazırlanması, her bakımda yapılan işlemlerin kayıt altına alınması ve kayıtların bina sorumlusuna iletilmesi gibi hükümler yer alır. Ayrıca bakım kayıtlarının bina sorumlusu tarafından kalıcı şekilde muhafaza edilmesi gerektiği belirtilir. ([LEXPERA][2]) Bu yüzden sözleşme feshi sırasında “eski firma gitti, belgeler de onda kaldı” yaklaşımı bina yönetimi açısından doğru değildir.

Asansör Firması Sözleşmeyi Ne Zaman Feshedebilir?

Asansör bakım firmaları da bazı durumlarda sözleşmeyi sürdürmek istemeyebilir. Özellikle ödeme alamama, yetkisiz müdahale, riskli asansörde önerilen onarımların yaptırılmaması veya çalışan güvenliğini tehlikeye atan koşullar ciddi sorunlardır.

Bakım firmasının fesih düşünmesi gereken tipik durumlar şunlardır:

• Bina yönetimi düzenli ödeme yapmıyorsa
• Firma uyarılarına rağmen riskli parçalar değiştirilmiyorsa
• Asansöre başka kişiler müdahale ediyorsa
• Arıza sonrası yapılan işlem kabul edilmiyor ama kayıt da imzalanmıyorsa
• Kırmızı veya sarı etiket sonrası gereken düzeltmeler erteleniyorsa
• Bina yönetimi güvenliği ilgilendiren yazılı uyarıları dikkate almıyorsa
• Sözleşme kapsamı dışında sürekli ücretsiz iş talep ediliyorsa

Burada bakım firmasının dikkat etmesi gereken nokta, fesih kararını duygusal değil belgeli yürütmektir. Örneğin “bu yönetimle çalışılmaz” demek yerine, “şu tarihlerde bakım yapıldı, şu tarihlerde ödeme yapılmadı, şu uygunsuzluklar yazılı bildirildi, şu onarım teklifleri onaylanmadı” şeklinde kayıtlı ilerlemek daha doğrudur.

Özellikle insan can ve mal güvenliği yönünden risk taşıyan durumlarda, bakım yapan firma bina sorumlusunu yazılı olarak bilgilendirmelidir. Yönetmelik kapsamında riskli durumların yazılı bildirilmesi ve asansörün güvenli hale getirilmesinden bina sorumlusunun yükümlü olduğu ifade edilir. ([LEXPERA][2])

Periyodik Muayene, Etiketler ve Fesih İlişkisi

Asansör bakım sözleşmesi feshi değerlendirilirken periyodik muayene sonuçları da önemlidir. Türkiye’de asansörler yıllık periyodik kontrole tabidir ve kontrol sonucunda yeşil, mavi, sarı veya kırmızı etiket uygulaması yapılır.

Genel anlamıyla:

• Yeşil etiket: Asansörün uygun olduğunu gösterir.
• Mavi etiket: Hafif kusurlu durumu ifade eder.
• Sarı etiket: Kusurlu asansör anlamına gelir.
• Kırmızı etiket: Güvensiz asansör anlamına gelir.

Kırmızı etiketli asansörlerde kullanımın durdurulması ve uygunsuzlukların belirlenen süre içinde giderilmesi gerekir. Sarı etiketli asansörlerde de uygunsuzlukların belirli süre içinde giderilmesi beklenir. MMO’nun periyodik kontrol bilgilendirmesinde kırmızı etiket için 60 gün, sarı etiket için 120 gün içinde uygunsuzlukların giderilmesi gerektiği açıklanır. ([mmo.org.tr][3]) Benzer şekilde Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği kaynaklarında kırmızı etiketli asansörün kullandırılmaması ve 60 gün içinde güvenli hale getirilmesi gerektiği belirtilir. ([Sanayi Bakanlığı][4])

Bu noktada fesih kararı verilirken şu sorular sorulmalıdır:

• Etiket sonucu hangi tarihte alındı?
• Uygunsuzluk listesi bakım firmasına iletildi mi?
• Firma düzeltme için teklif sundu mu?
• Bina yönetimi teklifi onayladı mı?
• Takip kontrol tarihi planlandı mı?
• Fesih, düzeltme sürecini aksatacak mı?

Örneğin sarı etiket alınmış bir asansörde bina yönetimi firmayı değiştirmek istiyorsa, yeni firmanın uygunsuzlukları devralıp takip kontrol sürecini kaçırmaması gerekir. Aksi halde sorun sadece eski firmayla yaşanan ticari anlaşmazlık olmaktan çıkar, bina sorumlusunun güvenlik yükümlülüğüne dönüşebilir.

Fesih Bildirimi Nasıl Hazırlanmalı?

Fesih bildirimi kısa, net ve belgelenebilir olmalıdır. Gereksiz suçlayıcı ifadelerden kaçınılmalı; tarih, sözleşme bilgisi, fesih gerekçesi ve geçiş süreci açık yazılmalıdır.

Basit bir fesih bildirimi içinde şu bilgiler bulunabilir:

• Bina veya site adı
• Asansör adresi
• Sözleşme tarihi
• Fesih dayanağı
• Fesih tarihi
• Varsa borç veya mutabakat durumu
• Bakım kayıtlarının teslim talebi
• Son bakım/devir işlemi talebi
• Yetkili kişi adı ve imza

Örnek ifade:

... tarihli asansör bakım sözleşmemizin, sözleşmede yer alan bildirim süresi dikkate alınarak ... tarihi itibarıyla sona erdirilmesini talep ederiz. Bu tarihe kadar yapılmış bakım, arıza ve parça değişim kayıtlarının tarafımıza iletilmesini; varsa cari hesap mutabakatının yazılı olarak paylaşılmasını rica ederiz.

Bu metin hukuki bir dilekçe yerine geçmez; ancak bina yönetimi veya bakım firması için düzenli ve sakin bir başlangıç sağlar. Uyuşmazlık büyümüşse, özellikle yüksek borç, hasar, kaza, garanti veya ağır ihmal iddiası varsa profesyonel hukuki destek alınmalıdır.

Sözleşmede Mutlaka Bulunması Gereken Fesih Maddeleri

Asansör bakım sözleşmesi hazırlanırken fesih kısmı en sona sıkıştırılmamalıdır. Çünkü iyi yazılmış fesih maddesi, ileride yaşanacak tartışmaları büyük ölçüde azaltır.

Sözleşmede şu başlıklar net olmalıdır:

• Sözleşme süresi
• Otomatik yenileme olup olmadığı
• Bildirimli fesih süresi
• Haklı fesih nedenleri
• Ödeme gecikmesinde uygulanacak süreç
• Parça değişimi ve onay şartları
• Yetkisiz müdahalenin sonucu
• Devir ve son bakım prosedürü
• Bakım kayıtlarının teslim şekli
• İhtilaf halinde başvuru yöntemi
• Fiyat artış dönemi ve yöntemi

Özellikle “parça dahil mi, hariç mi?”, “arıza müdahalesi bakım ücretine dahil mi?”, “mesai dışı servis ücretli mi?”, “kurtarma hizmeti nasıl verilecek?” gibi konular sözleşmede açık değilse, fesih sürecinde taraflar birbirini haksız bulabilir.

Sık Yapılan Hatalar

Asansör bakım sözleşmesi fesihlerinde en sık görülen hatalar şunlardır:

• Sadece WhatsApp mesajıyla fesih yapmaya çalışmak
• Sözleşme bitiş tarihini kontrol etmemek
• Yeni bakım firmasıyla sözleşme yapmadan eski firmayı bırakmak
• Bakım kayıtlarını teslim almamak
• Cari hesap mutabakatı yapmamak
• Periyodik muayene uygunsuzluklarını devretmemek
• Etiket sürecini sadece bakım firmasının sorunu sanmak
• Yönetim kararını yazılı hale getirmemek
• Fesih sebebini belgesiz ve duygusal ifadelerle açıklamak
• Garanti kapsamındaki asansörde firma değişikliğinin etkisini değerlendirmemek

Asansorex gibi bakım takip yazılımları, burada özellikle firma tarafına ciddi kolaylık sağlar. Bakım formları, fotoğraflar, arıza kayıtları, parça değişimleri ve müşteri iletişim geçmişi düzenli tutulduğunda; fesih anında hem firma hem bina yönetimi daha şeffaf hareket eder.

Sıkça Sorulan Sorular

Asansör bakım sözleşmesi tek taraflı feshedilebilir mi?

Evet, sözleşmede yer alan fesih şartlarına uyulması kaydıyla tek taraflı fesih mümkündür. Ancak bildirim süresi, sözleşme süresi, borç durumu ve haklı fesih gerekçeleri kontrol edilmelidir. Sözleşmede özel hüküm yoksa genel sözleşme hükümleri ve somut olayın şartları dikkate alınır.

Bina yönetimi bakım firmasını istediği zaman değiştirebilir mi?

Bina yönetimi firma değiştirebilir; fakat bunu yaparken mevcut sözleşmenin fesih maddelerine uymalıdır. Ayrıca yeni firma başlamadan bakım boşluğu oluşmamalı, bakım kayıtları ve varsa periyodik kontrol uygunsuzlukları yeni firmaya doğru aktarılmalıdır.

Bakım firması ödeme alamazsa sözleşmeyi feshedebilir mi?

Ödeme yapılmaması, bakım firması açısından önemli bir fesih sebebi olabilir. Ancak firmanın önce borç durumunu yazılı şekilde bildirmesi, cari mutabakat yapması ve sözleşmedeki gecikme/fesih hükümlerine uygun ilerlemesi daha sağlıklı olur.

Kırmızı etiketli asansörde sözleşme feshi yapılabilir mi?

Yapılabilir; ancak çok dikkatli yürütülmelidir. Kırmızı etiketli asansör güvenlik açısından ciddi risk taşıdığı için kullanım, onarım ve takip kontrol süreci aksatılmamalıdır. Eski firma, yeni firma ve bina yönetimi arasında teknik devir net yapılmalıdır.

Fesih bildirimi noterle mi yapılmalı?

Her durumda noter zorunludur demek doğru olmaz. Ancak uyuşmazlık ihtimali varsa noter, KEP, iadeli taahhütlü posta veya kurumsal e-posta gibi ispatlanabilir yollar tercih edilmelidir. Sadece sözlü bildirim ileride ispat sorunu doğurabilir.

Eski bakım firması bakım kayıtlarını vermek zorunda mı?

Bakım kayıtları bina sorumlusu açısından kritik belgelerdir. Yönetmelik uygulamasında bakım işlemlerinin kayıt altına alınması ve bir nüshasının bina sorumlusuna iletilmesi beklenir. Bu nedenle fesihte son bakım formları, arıza kayıtları ve parça değişim bilgileri mutlaka talep edilmelidir.

Özet

Asansör bakım sözleşmesi fesih koşulları, yalnızca ticari bir ayrılık meselesi değildir. Asansör, doğrudan insan can ve mal güvenliğiyle ilgili olduğu için fesih sürecinde bakım devamlılığı, kayıt düzeni, periyodik muayene sonuçları, ödeme mutabakatı ve teknik devir birlikte ele alınmalıdır.

Bina yönetimi açısından doğru yaklaşım; mevcut sözleşmeyi okumak, yazılı karar almak, fesih bildirimini belgelenebilir şekilde yapmak, bakım kayıtlarını teslim almak ve yeni firmayla kesintisiz başlangıç planlamaktır. Bakım firması açısından ise her bakımın, arızanın, uyarının ve ödeme sürecinin düzenli kaydedilmesi en güçlü korumadır.

Kısacası iyi sözleşme, düzenli bakım kaydı ve açık iletişim varsa fesih süreci kavga değil, kontrollü bir geçiş olur. Asansorex gibi dijital bakım takip sistemleri de bu geçişte hem firmalara hem bina yöneticilerine geçmiş kayıtları düzenli, erişilebilir ve denetime hazır tutma konusunda pratik destek sağlar.