Asansör Bakım Sözleşmesinin Yasal Zorunluluğu

İÇERİK (MARKDOWN)

Asansör bakım sözleşmesi, birçok bina yöneticisinin yalnızca “servisle yapılan yıllık anlaşma” olarak gördüğü bir belge değildir. Türkiye’de asansörlerin güvenli işletilmesi, düzenli bakımının yapılması, periyodik kontrole hazır tutulması ve olası kazalarda sorumlulukların netleşmesi açısından temel bir belgedir. Bu yazıda asansör bakım sözleşmesi yasal zorunlu mu, kimlerle yapılmalı, sözleşmede hangi maddeler bulunmalı ve bina yöneticisi ile bakım firmasının nelere dikkat etmesi gerekir sorularını pratik şekilde ele alacağız.

Asansör Bakım Sözleşmesi Nedir?

Asansör bakım sözleşmesi, bina sorumlusu ile asansör monte eden firma veya onun yetkili servisi arasında yapılan, asansörün düzenli bakım, kontrol, arıza müdahalesi ve kayıt süreçlerini belirleyen yazılı anlaşmadır.

Bu sözleşme sadece fiyat ve ödeme planı içermez. Doğru hazırlanmış bir bakım sözleşmesi şu konuları da kapsar:

• Bakımın hangi aralıklarla yapılacağı
• Bakım firmasının yetki ve belge durumu
• Arıza bildirim ve müdahale şartları
• Parça değişiminde izlenecek yöntem
• Bakım kayıtlarının nasıl tutulacağı
• Bina sorumlusunun yükümlülükleri
• Periyodik kontrol öncesi hazırlık ve eksik giderme süreci
• Acil kurtarma eğitimi ve bilgilendirme sorumluluğu

Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği’nde asansör bakımının, bina sorumlusunun bakım sözleşmesi imzaladığı asansör monte eden veya onun yetkili servisi tarafından yürütüleceği belirtilir. Bu nedenle sözleşme, bakım hizmetinin düzenli ve izlenebilir olmasının ana dayanaklarından biridir. ([Sanayi Bakanlığı][1])

Asansör Bakım Sözleşmesi Yasal Olarak Zorunlu mu?

Evet, uygulamada asansörün güvenli işletilmesi için bakım sözleşmesi yapılması zorunlu kabul edilir. Çünkü bina sorumlusu, asansörün düzenli bakımını, onarımını ve yıllık periyodik kontrolünü yaptırmaktan sorumludur. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nın asansör periyodik kontrol sayfasında da periyodik kontrollerin yılda en az bir defa yaptırılması gerektiği belirtilir. ([Sanayi Bakanlığı][2])

Buradaki kritik nokta şudur: Bina yöneticisi “ben arıza oldukça servis çağırırım” diyerek sorumluluktan kurtulamaz. Asansör, arıza verdiğinde değil, arıza vermeden önce düzenli olarak kontrol edilmesi gereken bir taşıma sistemidir.

Bakım sözleşmesinin yasal önemini üç başlıkta değerlendirmek gerekir:

1. Düzenli bakım yükümlülüğü: Asansörün güvenli çalışması için bakım periyodunun takip edilmesi gerekir.
2. Yetkili servis şartı: Bakım, yetkinliği ve belgesi olan firma tarafından yapılmalıdır.
3. Denetim ve kayıt zorunluluğu: Yapılan bakım işlemleri yazılı veya dijital olarak kayıt altına alınmalıdır.

Bina sorumlusu ile bakım firması arasında yapılan sözleşmede yönetmeliğe aykırı hükümlere yer verilemeyeceği de mevzuat metinlerinde açıkça ifade edilir. ([tasiad.org.tr][3])

Bina Sorumlusunun Sorumlulukları Nelerdir?

Asansör mevzuatında “bina sorumlusu” kavramı önemlidir. Bu kişi; bina maliki, kat malikleri veya onların yetki verdiği yönetici olabilir. Apartmanlarda çoğu zaman bu görev apartman yöneticisine, sitelerde ise site yönetimine düşer.

Bina sorumlusunun temel görevi, asansörün güvenli şekilde çalışmasını sağlamak için gerekli bakım, onarım ve yıllık kontrolleri yaptırmaktır. Eski ve güncel mevzuat kaynaklarında bina sorumlusunun düzenli bakım ve kontrol yükümlülüğü açık şekilde tanımlanır. ([LEXPERA][4])

Bina yöneticisi açısından dikkat edilmesi gerekenler

Bina yöneticisi bakım sözleşmesi yaparken yalnızca en düşük fiyatı dikkate almamalıdır. Çünkü ucuz ama eksik bakım, yıllık kontrolde kırmızı veya sarı etiket riskini artırabilir. Daha önemlisi, kullanıcı güvenliğini tehlikeye atabilir.

Bina yöneticisinin yapması gereken temel kontroller şunlardır:

• Bakım firmasının yetkili servis olup olmadığını sorgulamak
• Sözleşmenin yazılı ve imzalı olmasına dikkat etmek
• Aylık bakım kayıtlarının düzenli tutulmasını istemek
• Arıza sonrası yapılan işlemleri kayıt altına almak
• Periyodik kontrol raporundaki eksikleri takip etmek
• Yetkisiz kişilerin asansöre müdahale etmesini engellemek
• Acil kurtarma talimatlarının binada görünür yerde bulunmasını sağlamak

Özellikle “tanıdık elektrikçi baksın”, “kapıcı kapıyı açsın”, “küçük arıza zaten çalışıyor” gibi yaklaşımlar ciddi risk doğurur. Asansör; kapı kilidi, fren sistemi, hız regülatörü, güvenlik devresi, kuyu dibi, kabin üstü ve kumanda sistemi gibi birçok emniyet bileşeni bulunan teknik bir sistemdir.

Bakım Firmasının Sorumlulukları Nelerdir?

Bakım firması açısından sözleşme, yalnızca gelir kaynağı değil, aynı zamanda mesleki sorumluluk belgesidir. Sözleşme imzalayan firma, bakım periyodunu takip etmeli, yapılan işlemleri kayıt altına almalı ve bina yönetimini güvenlik açısından bilgilendirmelidir.

Bakım firması şu konularda titiz davranmalıdır:

• Bakımı yetkin personelle yapmak
• Bakım sırasında tespit edilen riskleri yazılı bildirmek
• Arıza ve bakım formlarını eksiksiz düzenlemek
• Güvenlik aksamlarına yetkisiz müdahaleden kaçınmak
• Kullanıcı güvenliğini riske atan asansörlerde bina yönetimini açıkça uyarmak
• Parça değişiminde uygun ve belgeli ürün kullanmak
• Periyodik kontrol eksiklerini takip etmek
• Bakım sonrası asansörü güvenli şekilde teslim etmek

Yönetmelik kapsamında bakım işlerinden kaynaklanan ihmal nedeniyle oluşabilecek yaralanma veya ölüm gibi ağır sonuçlarda bakım yapan tarafın sorumluluğu ayrıca önem taşır. Bu nedenle bakım firması, sahada yaptığı her işlemi ispatlanabilir şekilde kayıt altına almalıdır. ([tasiad.org.tr][3])

Bu noktada kâğıt formlar çoğu zaman kaybolabilir, eksik doldurulabilir veya denetim anında bulunamayabilir. Bakım firmalarının bakım kayıtlarını Asansorex gibi bir bakım takip yazılımıyla dijital olarak tutması, hem geçmiş işlemlerin hızlı gösterilmesini hem de bina bazlı bakım takibinin daha düzenli yapılmasını sağlar.

Bakım Sözleşmesinde Hangi Maddeler Bulunmalı?

İyi hazırlanmış bir asansör bakım sözleşmesi, tarafları korur. Eksik hazırlanmış sözleşme ise hem bina yöneticisi hem bakım firması için tartışma doğurur. Özellikle “parça dahil mi?”, “arıza müdahalesi ücretli mi?”, “periyodik kontrol eksikleri kim tarafından takip edilecek?” gibi konular baştan netleşmelidir.

Aşağıdaki tablo, sözleşmede bulunması gereken temel maddeleri özetler:

Sözleşme Maddesi	Neden Önemli?	Pratik Not
Taraf bilgileri	Bina yönetimi ve bakım firmasının kimliği netleşir	Vergi bilgisi, adres, iletişim bilgileri yazılmalı
Asansör bilgileri	Hangi asansörlerin kapsama girdiği belirlenir	Seri no, durak sayısı, kapasite, adres eklenmeli
Bakım periyodu	Düzenli bakım takibi yapılır	Genel uygulamada aylık bakım planı yazılmalı
Hizmet kapsamı	Bakım, arıza, kontrol ve raporlama ayrılır	Parça dahil/hariç net belirtilmeli
Acil müdahale şartları	Arıza anında beklenti yönetilir	Müdahale süresi gerçekçi yazılmalı
Parça değişimi	Ek ücret anlaşmazlıklarını önler	Onay süreci belirtilmeli
Kayıt ve raporlama	Denetimde ispat sağlar	Bakım formları saklanmalı
Sözleşme süresi	Hizmetin başlangıç ve bitişi netleşir	Yenileme şartı eklenmeli
Fesih şartları	Tarafların ayrılma koşulları belirlenir	Bildirim süresi yazılmalı
Mevzuata uygunluk	Geçersiz hükümler önlenir	Yönetmeliğe aykırı madde olmamalı

Sözleşmede “bakım firması hiçbir sorumluluk kabul etmez” veya “asansöre üçüncü kişiler müdahale edebilir” gibi ifadeler bulunmamalıdır. Bu tür maddeler hem güvenlik mantığına hem de mevzuat yaklaşımına aykırı sonuçlar doğurabilir.

Periyodik Kontrol ve Etiket Sürecinde Sözleşmenin Önemi

Asansörlerde yıllık periyodik kontrol, ilgili idare adına A tipi muayene kuruluşları tarafından yapılır. Kontrol sonucunda asansörün durumuna göre renkli bilgi etiketi düzenlenir. Uygulamada yeşil, mavi, sarı ve kırmızı etiket sistemi kullanılır. Yeşil etiket uygun, mavi hafif kusurlu, sarı kusurlu, kırmızı ise güvensiz asansör anlamına gelir. ([isg.gazi.edu.tr][5])

Bakım sözleşmesi bu süreçte iki açıdan önemlidir:

1. Kontrol öncesi hazırlık sağlar

Düzenli bakım yapılan asansörde eksikler daha erken fark edilir. Örneğin kapı kilidi problemi, kabin aydınlatması, kuyu dibi temizliği, tampon durumu, halat kontrolleri, makine dairesi düzeni ve acil kurtarma talimatı gibi konular yıllık kontrol gününe bırakılmaz.

2. Eksiklerin giderilmesini takip edilebilir hale getirir

Periyodik kontrol sonrası kusur çıkarsa bina yönetimi ile bakım firması arasında görev paylaşımı net olmalıdır. Hangi eksik bakım kapsamında, hangisi parça değişimi veya revizyon gerektiriyor, hangi iş için ek teklif hazırlanacak, bunlar sözleşme ve bakım kayıtlarıyla daha kolay yönetilir.

Örneğin bir apartmanda yıllık kontrol sonrası sarı etiket alındığını düşünelim. Raporda kapı kilidi, kabin içi alarm ve kuyu dibi temizliğiyle ilgili eksikler var. Eğer bakım sözleşmesi ve geçmiş bakım kayıtları düzenliyse, bakım firması hangi eksikleri daha önce bildirdiğini gösterebilir; bina yöneticisi de hangi işlerin onay beklediğini kolayca takip eder.

Sözleşme Yapılmadan Bakım Yaptırmanın Riskleri

Bazı binalarda bakım hizmeti sözlü anlaşmayla yürütülür. “Her ay geliyorsunuz zaten”, “fatura kesiliyor, sözleşmeye gerek yok” veya “küçük bina, resmi işlere gerek yok” gibi düşünceler sahada sık görülür. Ancak bu yaklaşım risklidir.

Sözleşmesiz bakımın başlıca riskleri şunlardır:

• Denetim anında bakım ilişkisinin ispatı zorlaşır.
• Bakım kapsamı tartışmalı hale gelir.
• Parça değişimi ve arıza ücretlerinde anlaşmazlık çıkar.
• Periyodik kontrol eksiklerinin takibi aksar.
• Bina yönetimi sorumluluklarını yerine getirdiğini belgeleyemez.
• Bakım firması yaptığı uyarıları ispatlamakta zorlanır.
• Olası kazalarda tarafların kusur değerlendirmesi karmaşıklaşır.

Özellikle apartman ve site yönetimlerinde belge düzeni çok önemlidir. Yönetici değiştiğinde eski bakım formları kaybolabilir, firma değiştiğinde geçmiş kayıtlar bulunamayabilir veya periyodik kontrol raporları unutulabilir. Bu nedenle sözleşme, bakım formu, arıza kayıtları, parça teklifleri ve periyodik kontrol raporları aynı dosya mantığıyla saklanmalıdır.

2026’da Bakım Sözleşmesi Yaparken Pratik Kontrol Listesi

2026 Türkiye şartlarında asansör bakım sözleşmesi yaparken hem maliyet hem mevzuat hem de hizmet kalitesi birlikte değerlendirilmelidir. Sadece “kaç TL?” sorusuyla karar vermek doğru değildir.

Aşağıdaki kontrol listesi, sözleşme öncesi kullanılabilir:

1. Firma yetkili servis mi?
2. Hizmet verdiği asansör markası ve sistem tipi konusunda tecrübeli mi?
3. Bakım periyodu sözleşmede açık yazıyor mu?
4. Arıza müdahale şartları net mi?
5. Parça değişiminde onay süreci belirtilmiş mi?
6. Bakım formları düzenli tutulacak mı?
7. Periyodik kontrol eksikleri takip edilecek mi?
8. Acil kurtarma eğitimi ve talimatı sözleşmede geçiyor mu?
9. Fiyat, ödeme planı ve KDV durumu açık mı?
10. Sözleşme süresi ve fesih şartları yazıyor mu?
11. Yetkisiz müdahaleye izin verilmeyeceği belirtilmiş mi?
12. Bina yönetimine düzenli rapor sunulacak mı?

Bakım firması açısından da her bina için ayrı sözleşme, ayrı bakım geçmişi ve ayrı arıza kaydı tutulması gerekir. Asansorex gibi yazılımlar burada bakım firmalarına bina bazlı sözleşme, bakım, arıza ve tahsilat süreçlerini daha düzenli takip etme imkânı sunar. Böylece hem teknisyen sahada ne yapacağını bilir hem firma sahibi hangi binada hangi işin beklediğini daha net görür.

Sıkça Sorulan Sorular

Asansör bakım sözleşmesi zorunlu mu?

Evet. Asansörün düzenli bakımının yetkili servis tarafından yapılması ve bina sorumlusunun bu süreci takip etmesi gerekir. Bu nedenle bakım sözleşmesi, hem mevzuat uyumu hem de sorumlulukların belgelenmesi açısından zorunlu niteliktedir.

Bakım sözleşmesini kim imzalar?

Genellikle apartman veya site adına bina yöneticisi, bakım firması adına ise yetkili kişi imzalar. Eğer bina bir şirket, kurum veya işletmeye aitse yetkili temsilci imza atmalıdır.

Sözleşme olmadan asansör bakım faturası kesilmesi yeterli mi?

Hayır. Fatura ödeme ilişkisini gösterir; ancak bakım kapsamını, arıza müdahale şartlarını, periyodu, taraf sorumluluklarını ve hizmet detaylarını tek başına açıklamaz. Bu yüzden yazılı sözleşme yapılması gerekir.

Bakım sözleşmesi yıllık mı yapılmalı?

Genel uygulamada bakım sözleşmeleri yıllık yapılır. Ancak taraflar daha farklı süreler de belirleyebilir. Önemli olan, hizmet süresinin ve yenileme şartlarının sözleşmede açık yazmasıdır.

Bakım sözleşmesi fiyatına parça değişimi dahil midir?

Bu tamamen sözleşmeye bağlıdır. Bazı sözleşmeler sadece bakım işçiliğini kapsar, parça ve büyük onarımlar ayrıca ücretlendirilir. Bu nedenle parça dahil/hariç ayrımı mutlaka yazılı olmalıdır.

Periyodik kontrolde kusur çıkarsa kim sorumludur?

Kusurun niteliğine göre sorumluluk değişebilir. Bakım eksikliği, parça arızası, bina yönetiminin onay vermediği tadilat veya kullanıcı kaynaklı sorunlar ayrı değerlendirilir. Bu yüzden bakım kayıtları, uyarılar ve tekliflerin düzenli saklanması çok önemlidir.

Özet

Asansör bakım sözleşmesi, yalnızca bakım firması ile bina yönetimi arasında yapılan ticari bir anlaşma değildir. Asansörün güvenli kullanımı, yasal sorumlulukların yerine getirilmesi, yıllık periyodik kontrol sürecinin sağlıklı yürütülmesi ve olası anlaşmazlıklarda tarafların korunması için temel belgedir.

Bina yöneticileri sözleşme yaparken firmanın yetki durumunu, bakım kapsamını, arıza müdahale şartlarını ve parça değişim süreçlerini dikkatle incelemelidir. Bakım firmaları ise yaptıkları her işlemi kayıt altına almalı, riskleri yazılı bildirmeli ve periyodik kontrol sürecini bina yönetimiyle birlikte takip etmelidir.

Kısacası iyi hazırlanmış bir bakım sözleşmesi; güvenli asansör, düzenli kayıt, daha az tartışma ve daha güçlü denetim hazırlığı demektir. Bu süreci kâğıt dosyalar yerine dijital olarak yönetmek isteyen bakım firmaları için Asansorex, bakım kayıtlarını, arıza geçmişini ve bina bazlı iş takibini daha kontrollü hale getiren pratik bir yardımcı olabilir.