Asansör Bakımı ve Onarımının Yasal Ayrımı

İÇERİK (MARKDOWN)

Asansör sektöründe en sık yaşanan anlaşmazlıklardan biri, “Bu işlem bakım ücretine dahil mi, yoksa ayrıca ücretlendirilecek bir onarım işi mi?” sorusundan doğar. Bina yöneticisi aylık bakım sözleşmesi yaptığında bütün arızaların, parçaların ve işçiliklerin bu ücretin içinde olduğunu düşünebilir. Bakım firması ise bazı müdahalelerin rutin bakım sınırını aştığını belirterek ayrıca teklif hazırlayabilir.

Sorunun temelinde yalnızca ticari anlaşmazlık yoktur. Asansör mevzuatı, bakımın kapsamını belirlerken bazı onarım ve parça değişimlerini bakım içinde değerlendirirken; asansörün yerinin değiştirilmesi, ana sistemlerin değiştirilmesi ve kumanda sistemindeki bazı değişiklikler gibi işleri bakım kapsamının dışında bırakır. Bu nedenle sektörde kullanılan günlük dil ile mevzuattaki kapsam her zaman birebir aynı değildir. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının yayımladığı güncel mevzuat metninde bakım; asansörün kullanım ömrü boyunca fonksiyonlarının ve güvenlik gereklerinin devamlılığını sağlamaya yönelik periyodik işlemler olarak tanımlanır. ([Sanayi Bakanlığı][1])

Bu yazıda, asansör bakım firması sahibi, teknisyen ve bina yöneticisi açısından bakım ile onarım arasındaki yasal ve operasyonel sınırı, hangi işlerin ayrıca tekliflendirilmesi gerektiğini ve anlaşmazlıkların nasıl önlenebileceğini açıklayacağız.

Asansör Mevzuatında Bakım Ne Anlama Gelir?

Günlük kullanımda bakım denildiğinde çoğu kişinin aklına yağlama, temizlik ve basit kontroller gelir. Ancak mevzuattaki bakım kapsamı bundan daha geniştir.

Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliğine göre bakım; asansörün hizmete alınmasından sonra, kullanım ömrü boyunca güvenli ve fonksiyonel durumunun devam ettirilmesine yönelik olarak yürütülen periyodik işlemleri ifade eder. Yönetmelikte bakımın kapsamına yağlama ve temizlik, kontroller, kurtarma çalışmaları, ayarlamalar ile kullanım veya yıpranma nedeniyle meydana gelebilen bazı bileşen onarımları ve değişimleri de dahil edilmiştir. ([Sanayi Bakanlığı][1])

Buradaki en kritik nokta şudur:

Bir işin günlük dilde “onarım” veya “parça değişimi” olarak adlandırılması, o işin otomatik olarak bakım kapsamı dışında olduğu anlamına gelmez.

Örneğin aylık bakım sırasında gevşemiş bir bağlantının sıkılması, kapı mekanizmasının ayarlanması, uygun kapsamda yıpranmış küçük bir bileşenin onarılması veya değiştirilmesi teknik olarak bir müdahaledir. Fakat işin niteliğine göre mevzuattaki bakım kapsamı içerisinde değerlendirilebilir.

Bunun karşısında, ana sistemlerin veya güvenlik aksamlarının değiştirilmesi gibi daha kapsamlı müdahaleler bakım olarak değerlendirilmez. Yasal ayrım yapılırken parçanın fiyatından çok işlemin niteliğine, kapsamına ve sistem üzerinde oluşturduğu değişikliğe bakmak gerekir.

Aylık bakım ile arıza müdahalesi aynı şey midir?

Hayır. Aylık bakım planlı ve periyodik bir faaliyettir. Arıza müdahalesi ise belirli bir sorunu teşhis etmek ve asansörü tekrar güvenli çalışır duruma getirmek amacıyla gerçekleştirilir.

Ancak bu iki alan bazen kesişebilir. Örneğin teknisyen aylık bakım sırasında kapı kilidinde başlangıç seviyesinde bir problem tespit ederek ayar yapabilir. Bu işlem bakım faaliyeti içinde değerlendirilebilir. Aynı sistemde kapsamlı bir değişiklik gerekmesi halinde ise işin niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle bakım firmalarının “bakım”, “arıza müdahalesi”, “parça değişimi” ve “kapsamlı değişiklik” kayıtlarını birbirinden ayırarak tutması önemlidir.

Hangi İşlemler Bakım Kapsamındadır?

Mevzuat açısından bakım yalnızca görsel kontrol yapmak ve bakım föyünü imzalamak değildir. Teknik işlemlerin gerçekten gerçekleştirilmesi gerekir.

Genel çerçevede aşağıdaki çalışmalar bakım kapsamında değerlendirilir:

• Gerekli yağlama ve teknik temizlik işlemleri,
• Güvenlik devreleri ve ilgili bileşenlerin kontrolleri,
• Kapı çalışma düzeni ve mekanik sistem kontrolleri,
• Fren ve tahrik sistemine ilişkin bakım kılavuzunda öngörülen kontroller,
• Ayarlama işlemleri,
• Yetkili personel tarafından gerçekleştirilen kurtarma çalışmaları,
• Kullanım veya yıpranmaya bağlı bazı bileşenlerin onarımı,
• İşin niteliği bakım sınırları içerisinde kalıyorsa bazı bileşen değişimleri.

Yönetmelik, bakımın asansörü monte eden tarafından hazırlanmış bakım kılavuzundaki talimatlara ve ilgili bakım standardının gerekliliklerine göre yürütülmesini esas alır. ([nev&ay asansör][2])

Burada firma sahibinin dikkat etmesi gereken konu, bakım sözleşmesinin mevzuattaki teknik kapsamı ile ticari kapsamının aynı şey olmadığıdır.

Örneğin bir parçanın değiştirilmesi teknik açıdan bakım kapsamında yapılabilecek bir işlem olabilir. Ancak bu durum, söz konusu parçanın bedelinin mutlaka aylık bakım ücretinin içinde olduğu anlamına gelmez. Teknik kapsam ile ücretlendirme kapsamı ayrı konulardır.

Bu nedenle sözleşmede şu başlıkların açık olması faydalıdır:

1. Aylık bakım ücreti hangi hizmetleri kapsıyor?
2. Arıza çağrısı ve müdahale işçiliği dahil mi?
3. Yedek parça ücretleri nasıl belirlenecek?
4. Acil müdahale için zaman hedefi bulunuyor mu?
5. Büyük değişiklik ve modernizasyon işleri nasıl tekliflendirilecek?
6. Yapılan işlerin onay ve teslim yöntemi nedir?

Asansör bakım kayıtlarının kâğıt üzerinde dağınık şekilde tutulması, aylar sonra “Bu parça neden değiştirilmişti?” veya “Bu teklif hangi arızaya bağlıydı?” sorularını cevaplamayı zorlaştırabilir. Bakım, arıza, teklif ve parça değişim geçmişini Asansorex gibi bir bakım takip yazılımında bina ve asansör bazında kaydetmek, firma ile bina yönetimi arasındaki teknik ve ticari iletişimi daha şeffaf hale getirir.

Hangi İşlemler Bakım Kapsamında Değildir?

Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği yalnızca bakım kapsamına giren işlemleri değil, bakım olarak değerlendirilmeyen bazı işleri de açıkça ayırır.

Mevzuat çerçevesinde asansörün yerinin değiştirilmesi; tahrik ünitesi, askı sistemi, taşıyıcı veya kabin, durak kapısı ve asansör güvenlik aksamları gibi temel sistemlerin değiştirilmesi ile kumanda sisteminde yapılan değişiklikler bakım kapsamı dışında değerlendirilir. Yönetmelik ayrıca itfaiye tarafından gerçekleştirilen kurtarma çalışmalarını ve belirli genel temizlik işlerini de bakım kapsamının dışında bırakır. ([Sanayi Bakanlığı][1])

Ayrımı daha anlaşılır hale getirmek için aşağıdaki tablo kullanılabilir:

İşlem	Genel değerlendirme	Pratik açıklama
Yağlama işlemi	Bakım kapsamında	Periyodik bakım faaliyetidir
Kontrol ve ayarlama	Bakım kapsamında	Teknik bakımın temel bölümüdür
Yıpranmaya bağlı bazı bileşen onarımları	Bakım kapsamında olabilir	İşin niteliği ve bileşenin türü değerlendirilir
Basit ayar ile kapı probleminin giderilmesi	Bakım kapsamında olabilir	Sistem değişikliği yapılmıyorsa bakım içinde değerlendirilebilir
Tahrik ünitesinin değiştirilmesi	Bakım kapsamında değildir	Kapsamlı değişiklik niteliğindedir
Askı sisteminin değiştirilmesi	Bakım kapsamında değildir	Ayrı teknik süreç gerektirir
Kabin veya taşıyıcının değiştirilmesi	Bakım kapsamında değildir	Büyük değişikliktir
Durak kapılarının değiştirilmesi	Bakım kapsamında değildir	Mevzuatta bakım dışında sayılan işler arasındadır
Güvenlik aksamının değiştirilmesi	Bakım kapsamında değildir	Ayrı teknik değerlendirme gerektirir
Kumanda sisteminde değişiklik	Bakım kapsamında değildir	Sistemin yapısını etkileyen değişikliktir

Bu noktada önemli bir ayrım daha yapılmalıdır: Bakım kapsamı dışında olmak, işlemin yapılamayacağı anlamına gelmez. İşin bakım faaliyeti olarak değerlendirilemeyeceğini, farklı sorumluluklar ve teknik gereklilikler altında yürütülmesi gerektiğini ifade eder.

Özellikle asansörün beyan yükü, beyan hızı veya seyir mesafesi gibi karakteristiklerini etkileyen değişikliklerde, asansörün ilk hizmete alınma tarihi ve ilgili teknik gereklilikler önem kazanabilir. Güncel mevzuat metni, farklı tarih aralıklarında hizmete alınmış asansörlerde bu tür değişiklikler için uygulanacak teknik çerçeveyi ayrıca düzenler. ([Sanayi Bakanlığı][1])

Firma, Teknisyen ve Bina Yöneticisinin Sorumluluğu Nasıl Ayrılır?

Bakım ve onarım ayrımının doğru yapılması yalnızca fatura tartışmasını önlemek için gerekli değildir. Aynı zamanda işin kim tarafından, hangi yetkiyle ve hangi kayıt düzeni içinde yapıldığının anlaşılmasını sağlar.

Bakım firmasının sorumluluğu

Bakım firmasının temel görevi, sözleşme kapsamındaki asansörün bakımını teknik gerekliliklere uygun şekilde yapmak, tespit edilen riskleri ve eksiklikleri kayıt altına almak ve bina sorumlusunu açık biçimde bilgilendirmektir.

Örneğin aylık bakımda ciddi bir problem tespit edildiğinde teknisyenin yalnızca sözlü olarak “Bu parça yakında değişir” demesi yeterli bir iş yönetimi yöntemi değildir. Tespit;

• Asansör kimliği,
• Tarih,
• Arızanın veya uygunsuzluğun açıklaması,
• Önerilen işlem,
• Varsa parça bilgisi,
• Kullanım açısından oluşabilecek risk,
• Teklif veya onay süreci

ile kayıt altına alınmalıdır.

Yönetmelikte bina sorumlusunun asansörün güvenli çalışması için bakım yaptırma ve bakım ücretinin ödenmesini sağlama sorumluluğu bulunduğu belirtilir. ([Sanayi Bakanlığı][1])

Teknisyenin sorumluluğu

Teknisyen açısından en tehlikeli alışkanlıklardan biri, sahada yapılan işi olduğundan küçük veya büyük göstermektir.

Örneğin yalnızca ayar yapılan bir işlem için “sistem yenilendi” yazılması doğru değildir. Benzer şekilde önemli bir bileşen müdahalesini yalnızca “bakım yapıldı” şeklinde kaydetmek de ileride teknik geçmişin anlaşılmasını zorlaştırır.

Servis kayıtlarında yapılan iş somut olarak yazılmalıdır:

Kat kapısı kilit mekanizması kontrol edildi, mekanik ayar yapıldı ve çalışma testi gerçekleştirildi.

Bu ifade, yalnızca “kapı bakımı yapıldı” ifadesinden çok daha değerlidir.

Bina yöneticisinin sorumluluğu

Bina yöneticisinin de bakım sözleşmesini “sınırsız garanti paketi” gibi görmemesi gerekir.

Aylık bakım sözleşmesi bulunması, büyük çaplı değişikliklerin veya her türlü parçanın otomatik olarak aylık bedelin içinde olduğu anlamına gelmez. Diğer taraftan bakım firması da her küçük müdahaleyi ayrı bir büyük onarım gibi fiyatlandırmamalıdır.

Sağlıklı ilişki şu üç unsur üzerine kurulmalıdır:

• Açık sözleşme,
• Yazılı teknik kayıt,
• İşlem öncesi veya acil durumlarda işlem sonrası şeffaf bilgilendirme.

Bakım ve Onarım Anlaşmazlıkları Nasıl Önlenir?

Sahada yaşanan birçok sorun teknik yetersizlikten değil, kayıt ve iletişim eksikliğinden çıkar.

Örneğin bir apartmanda kat kapısı sürekli vuruntu yapıyor olsun. Teknisyen ilk ziyaretinde ayar yapıyor ve sorun geçici olarak düzeliyor. İki hafta sonra problem tekrar ediyor. İncelemede mekanik bir parçanın aşındığı görülüyor.

Bu süreçte doğru yöntem şudur:

1. İlk ayar işlemi bakım veya arıza müdahalesi kaydına yazılır.
2. Sorunun tekrar ettiği tarih kaydedilir.
3. Aşınmış bileşen fotoğraf veya açıklama ile belgelenir.
4. Gerekli işlem ve maliyet bina yönetimine bildirilir.
5. Onay alınması gereken işlerde onay süreci tamamlanır.
6. Değişim sonrasında test sonucu servis kaydına eklenir.

Böyle bir kayıt zinciri bulunduğunda, “Bakım yapılmadı mı?”, “Bu parça neden ayrıca ücretli?” veya “Daha önce aynı sorun çözülmemiş miydi?” tartışmaları büyük ölçüde azalır.

Sözleşmede belirsiz ifadelerden kaçının

“Her türlü bakım ve tamir dahildir” gibi geniş ifadeler, uygulamada sorun çıkarabilir. Çünkü hangi parçaların dahil olduğu, arıza müdahale süreleri, mesai dışı çağrılar ve büyük değişiklikler açık değildir.

Daha doğru yaklaşım, hizmet kapsamını başlıklara ayırmaktır:

• Periyodik aylık bakım,
• Arıza çağrı hizmeti,
• Kurtarma hizmeti,
• İşçilik kapsamı,
• Yedek parça ücretlendirme yöntemi,
• Bakım dışında kalan büyük değişiklikler,
• Teklif ve onay prosedürü,
• Servis raporunun teslim şekli.

Asansör bakım ve periyodik kontrol süreçleri de birbirine karıştırılmamalıdır. Bakım, asansörün güvenli ve işlevsel durumunu korumaya yönelik hizmettir; periyodik kontrol ise mevzuattaki ayrı süreç kapsamında yürütülen uygunluk değerlendirmesidir. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının yayımladığı Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği bu süreci ayrı biçimde düzenler. ([Sanayi Bakanlığı][3])

Sıkça Sorulan Sorular

Aylık bakım ücreti bütün parça değişimlerini kapsar mı?

Hayır. Teknik olarak bakım sırasında bazı bileşen onarımları veya değişimleri yapılabilse de bu durum bütün yedek parça bedellerinin aylık bakım ücretine dahil olduğu anlamına gelmez. Ticari kapsam bakım sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir. Büyük sistem ve ana bileşen değişikliklerinin ise mevzuattaki bakım kapsamı dışında değerlendirildiği durumlar vardır. ([Sanayi Bakanlığı][1])

Arıza gidermek bakım mıdır, onarım mıdır?

Arızanın niteliğine göre değişebilir. Basit bir ayarlama veya bakım kapsamındaki bir bileşene yönelik müdahale bakım faaliyeti içinde değerlendirilebilir. Ancak ana sistem değişiklikleri veya kumanda sistemini değiştiren kapsamlı müdahaleler bakım kapsamının dışına çıkabilir. Esas olan yapılan işlemin teknik niteliğidir.

Kapı ayarı ayrıca ücretlendirilebilir mi?

Bunun cevabı yalnızca mevzuatla değil, bakım sözleşmesinin ticari şartlarıyla da ilgilidir. Ayarlama işlemleri genel olarak bakım kapsamındaki faaliyetler arasında yer alır. Ancak arıza çağrısı, mesai dışı hizmet, kullanılan malzeme ve sözleşmede belirlenen diğer ticari şartlar ayrıca değerlendirilmelidir. ([nev&ay asansör][2])

Kumanda panosunun değiştirilmesi aylık bakım sayılır mı?

Kumanda sisteminde yapılan değişiklikler mevzuatta bakım kapsamının dışında belirtilen işler arasındadır. Böyle bir işlem, sıradan aylık bakım kaydı gibi ele alınmamalı; teknik kapsamı, uygulanacak gereklilikler ve sorumluluklar ayrıca değerlendirilmelidir. ([Sanayi Bakanlığı][1])

Bina yöneticisi onarım teklifini neden yazılı istemelidir?

Yazılı teklif; arızanın ne olduğunu, hangi parçanın veya sistemin değişeceğini, işçilik kapsamını ve maliyeti karşılaştırmayı kolaylaştırır. Ayrıca daha sonra bakım geçmişinin incelenebilmesini sağlar. Özellikle çok sayıda asansörü bulunan site ve işletmelerde sözlü onay sistemi ciddi kayıt sorunlarına neden olabilir.

Bakım ile periyodik kontrol aynı işlem midir?

Hayır. Bakım, asansörün fonksiyonlarının ve güvenlik gereklerinin devamlılığını sağlamaya yönelik periyodik teknik hizmettir. Periyodik kontrol ise ayrı mevzuat kapsamında yürütülen bir kontrol ve uygunluk değerlendirme sürecidir. İkisi birbirinin yerine geçmez. ([Sanayi Bakanlığı][3])

Özet

Asansör bakımı ile onarım arasındaki ayrım, yalnızca “küçük iş” ve “büyük iş” ayrımı değildir. Mevzuat; yağlama, kontroller, ayarlar ve kullanım veya yıpranmaya bağlı bazı bileşen müdahalelerini bakım kapsamı içinde değerlendirirken, asansörün yerinin değiştirilmesi ile belirli ana sistem ve güvenlik aksamı değişikliklerini bakım kapsamının dışında bırakır. ([Sanayi Bakanlığı][1])

Firma sahibi açısından doğru yaklaşım; bakım sözleşmesini açık hazırlamak, teknisyenin yaptığı her işlemi somut biçimde kaydetmek ve bakım dışındaki işleri gerekçesiyle birlikte tekliflendirmektir. Teknisyen açısından en önemli konu, sahada yapılan işlem ile servis formundaki açıklamanın birbiriyle uyuşmasıdır. Bina yöneticisi açısından ise aylık bakım hizmeti, arıza müdahalesi, parça bedeli ve büyük değişikliklerin kapsamını sözleşme üzerinden netleştirmek gerekir.

Bakım geçmişi, arıza kayıtları, değiştirilen parçalar, teklifler ve servis formları tek bir yerde düzenli tutulduğunda bu ayrımı yönetmek çok daha kolay hale gelir. Asansorex gibi bakım takip yazılımları, firma ve bina yöneticisi arasındaki sürecin sözlü bilgiye değil, tarihçesi görülebilen düzenli kayıtlara dayanmasına yardımcı olabilir.