Asansör Giderlerinin Kat Maliklerine Paylaştırılması

İÇERİK (MARKDOWN)

Asansör bulunan bir apartmanda en sık yaşanan anlaşmazlıklardan biri, bakım ve onarım masraflarının dairelere nasıl dağıtılacağıdır. Zemin katta oturan malik “Asansörü kullanmıyorum”, büyük daire sahibi “Neden daha fazla ödüyorum?”, kiracı ise “Bu masraf bana mı, ev sahibine mi ait?” diyebilir. Oysa doğru paylaşım yapılabilmesi için öncelikle giderin türü, yönetim planındaki hükümler, bağımsız bölümlerin arsa payları ve masrafın günlük işletme gideri mi yoksa kalıcı yenileme gideri mi olduğu belirlenmelidir. Bu yazıda, asansör giderlerinin kat maliklerine paylaştırılması konusunu bakım, elektrik, arıza, parça değişimi, periyodik kontrol ve modernizasyon örnekleri üzerinden açıklayacağız.

Asansör Ortak Tesis Sayılır mı?

Apartman veya site içerisindeki asansör, kural olarak binanın ortak tesislerinden biridir. Asansör yalnızca kabinden ibaret değildir. Makine, motor, kumanda panosu, taşıyıcı sistem, kapılar, kuyudaki ekipmanlar, güvenlik tertibatları ve ilgili elektrik tesisatı bir bütün olarak değerlendirilir.

Bu nedenle asansörün güvenli biçimde çalıştırılması için yapılan harcamalar, yalnızca belirli katlarda oturanların kişisel gideri olarak görülemez. Asansörün ortak tesis olması, giderlerin paylaşılmasında temel hareket noktasıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre kat malikleri, aralarında farklı bir düzenleme bulunmadığı sürece ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür. Ortak tesisi kullanmamak veya kullanmaya ihtiyaç duymamak, tek başına ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. ([Gayrimenkul Mevzuati][1])

Zemin katta oturmak, dairenin boş olması veya asansörün nadiren kullanılması, yönetim planında geçerli bir istisna bulunmadıkça asansör giderinden otomatik olarak muafiyet sağlamaz.

Asansör Giderleri Eşit mi, Arsa Payına Göre mi Bölünür?

Apartmanlarda sık yapılan hatalardan biri, bütün giderleri daire sayısına bölerek eşit paylaştırmaktır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda bazı personel giderlerinin eşit, ortak tesislerin işletme ve bakım giderlerinin ise kural olarak arsa payı oranında paylaşılması öngörülür. Asansör giderleri genellikle ortak tesis gideri kapsamında değerlendirildiğinden, yönetim planında başka bir paylaşım şekli belirlenmemişse arsa payı oranı esas alınır. ([Kesikli][2])

Arsa payı, dairenin yalnızca metrekare büyüklüğü değildir. Tapu kaydında her bağımsız bölüm için belirlenmiş olan orandır. Aynı büyüklükte görünen iki dairenin arsa payları farklı olabilir. Bu nedenle bina yöneticisinin gider dağılımını hazırlarken tahmini metrekareler yerine tapu veya yönetim kayıtlarındaki arsa paylarını kullanması gerekir.

Örnek gider paylaşımı

Bir apartmanda asansör için toplam 12.000 TL tutarında yıllık bakım ve onarım gideri oluştuğunu düşünelim.

Bağımsız bölüm	Arsa payı oranı	Ödenecek tutar
Daire 1	%10	1.200 TL
Daire 2	%15	1.800 TL
Daire 3	%20	2.400 TL
Daire 4	%25	3.000 TL
Daire 5	%30	3.600 TL
Toplam	%100	12.000 TL

Bu örnekte gider, beş daireye eşit bölünseydi her daire 2.400 TL ödeyecekti. Ancak arsa payları farklı olduğu için yasal temel paylaşım yöntemi eşit bölüşüm değil, tabloda gösterilen oransal dağılımdır.

Bununla birlikte binanın yönetim planında asansör giderlerinin eşit paylaşılacağı açıkça yazıyorsa veya kat malikleri arasında geçerli biçimde farklı bir paylaşım düzeni kurulmuşsa bu özel düzenleme dikkate alınabilir. Yönetici, ödeme listesi hazırlamadan önce mutlaka yönetim planını incelemelidir.

Hangi Asansör Giderleri Paylaştırılır?

“Asansör gideri” tek bir masraf kalemi değildir. Düzenli işletme harcamalarından yüksek bedelli modernizasyon çalışmalarına kadar farklı giderler bulunur.

Başlıca asansör giderleri şunlardır:

• Aylık bakım hizmeti bedeli
• Arıza müdahale ve servis ücretleri
• Kontaktör, röle, buton, fotosel veya akü gibi parça değişimleri
• Asansörün kullandığı elektrik gideri
• Yıllık periyodik kontrol ücreti
• Kontrol sonucunda belirlenen uygunsuzlukların giderilmesi
• Kumanda panosu, motor, kapı sistemi veya güvenlik tertibatı yenilemeleri
• Kuyu, makine dairesi ve asansörle ilgili elektrik tesisatı çalışmaları
• Kurtarma sistemi veya acil haberleşme sistemi yenilemeleri
• Kapsamlı revizyon ve modernizasyon giderleri

Bu kalemlerin tamamı aynı yöntemle ve aynı kişiden tahsil edilmemelidir. Özellikle kiracı ile ev sahibi arasındaki sorumluluk belirlenirken giderin niteliği önem taşır.

Gider türlerine göre genel değerlendirme

Gider kalemi	Giderin niteliği	Genel uygulamada muhatap
Aylık bakım bedeli	Düzenli işletme gideri	Kiracıya yansıtılabilir
Asansör elektriği	Günlük kullanım gideri	Kiracıya yansıtılabilir
Küçük sarf parçası	İşletme ve bakım gideri	Duruma göre kiracıya yansıtılabilir
Yıllık periyodik kontrol	Ortak tesisin güvenli işletimi	Aidat bütçesinden karşılanabilir
Büyük motor değişimi	Esaslı onarım veya yenileme	Genellikle kat maliki
Kumanda panosu yenileme	Kalıcı değer sağlayan yatırım	Genellikle kat maliki
Komple modernizasyon	Esaslı yenileme	Kat maliki
Kullanıcı hatasıyla oluşan hasar	Kusura dayalı zarar	Zarara neden olan kişi

Tablo genel uygulamayı gösterir. Kira sözleşmesi, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararı ve masrafın teknik niteliği birlikte incelenmelidir.

Zemin ve Birinci Kattaki Kat Malikleri Ödeme Yapar mı?

Asansör giderlerinde en sık duyulan itiraz, “Ben alt katta oturuyorum, asansörü kullanmıyorum” şeklindedir. Ancak ortak tesis giderlerinde yalnızca fiilî kullanım miktarı esas alınmaz.

Kat maliki, ortak tesis üzerindeki kullanım hakkından vazgeçtiğini veya bağımsız bölümünün konumu nedeniyle tesise ihtiyaç duymadığını söyleyerek gider payını ödemekten kaçınamaz. Bu nedenle yönetim planında açık ve geçerli bir muafiyet bulunmadıkça zemin ve birinci kat malikleri de asansör giderlerine katılır. ([Gayrimenkul Mevzuati][1])

Örneğin zemin kattaki bir iş yerinin asansör girişine doğrudan erişimi bulunmasa bile, yalnızca bu durum ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden kaldırmaz. Ancak binanın mimari yapısı, blok sistemi veya yönetim planı farklı bir sonuç doğurabilir.

Birden fazla blok bulunan sitelerde durum

Bir sitede A Blok’ta asansör bulunuyor, B Blok’ta bulunmuyorsa giderin bütün siteye dağıtılması her zaman doğru olmayabilir. Burada şu noktalar incelenmelidir:

1. Asansör hangi bloğa hizmet ediyor?
2. Yönetim planında blok giderleri nasıl tanımlanmış?
3. Ortak bütçe ile blok bütçesi birbirinden ayrılmış mı?
4. Diğer blok sakinlerinin asansörden yararlanma hakkı veya imkânı var mı?
5. Daha önce alınmış geçerli bir kat malikleri kurulu kararı bulunuyor mu?

Yalnızca belirli bir bloğa hizmet eden asansörün giderleri, yönetim planındaki düzenlemeye göre sadece o bloktaki bağımsız bölümlere yüklenebilir. Site yönetimlerinin bu konuda tek bir genel aidat tablosu hazırlamak yerine blok bazlı maliyet takibi yapması daha sağlıklıdır.

Kiracı mı, Ev Sahibi mi Öder?

Asansör giderinin kiracıya mı yoksa ev sahibine mi ait olduğu, masrafın türüne göre değerlendirilmelidir. Günlük kullanım ve olağan işletme giderleri ile binaya kalıcı değer kazandıran büyük yenileme giderleri aynı değildir.

Genel uygulamada:

• Aylık bakım gideri,
• Asansör elektriği,
• Düzenli temizlik ve işletme giderleri,
• Olağan kullanıma bağlı küçük servis giderleri

kiracıya yansıtılabilir.

Buna karşılık:

• Motorun tamamen değiştirilmesi,
• Kumanda panosunun yenilenmesi,
• Kabin ve kapı sisteminin kapsamlı biçimde değiştirilmesi,
• Mevzuata uyum amacıyla yapılan büyük modernizasyon,
• Binaya uzun vadeli değer kazandıran kapsamlı revizyon

gibi giderler genellikle kat malikinin, yani ev sahibinin sorumluluğunda değerlendirilir.

Burada önemli bir ayrım vardır: Apartman yönetiminin temel muhatabı çoğu durumda bağımsız bölümün malikidir. Bağımsız bölümde sürekli oturan kiracının ortak giderlerden sorumluluğuna ilişkin hükümler bulunsa da kiracının sorumluluğu kira miktarıyla sınırlı olabilir ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülebilir. ([Kesikli][2])

Bu nedenle bina yöneticisi, yüksek bedelli bir modernizasyon giderini yalnızca kiracıya bildirip ev sahibini süreç dışında bırakmamalıdır. Karar, teklif, fatura ve ödeme planı hem malike hem de dairede oturana açık şekilde bildirilmelidir.

Büyük Onarım ve Modernizasyon Kararları Nasıl Alınmalı?

Aylık bakım sözleşmesinin yenilenmesi ile yüz binlerce liralık modernizasyon çalışması aynı karar süreciyle yürütülmemelidir. Büyük giderlerde şeffaflık, teknik gerekçe ve yazılı karar önemlidir.

Sağlıklı bir süreç şu şekilde yürütülebilir:

1. Teknik ihtiyaç belgelenir. Yetkili servis raporu, periyodik kontrol raporu veya durum tespit formu alınır.
2. Giderin aciliyeti belirlenir. Güvenlik riski oluşturan bir eksiklik ile konfor amacı taşıyan yenilik birbirinden ayrılır.
3. Birden fazla teklif alınır. Tekliflerde marka, model, parça özellikleri, garanti ve işçilik kapsamı karşılaştırılır.
4. Kat malikleri bilgilendirilir. Toplam bedel, ödeme takvimi ve bağımsız bölüm bazındaki tahmini paylar açıklanır.
5. Karar yazılı hâle getirilir. Toplantı kararı, karar defterine açık ifadelerle işlenir.
6. Fatura ve servis kayıtları saklanır. Yapılan işin hangi asansöre ve hangi arızaya ait olduğu belirtilir.
7. Tahsilatlar ayrı takip edilir. Aylık aidat ile özel modernizasyon avansı birbirine karıştırılmaz.

Asansör bakım firması da teklif hazırlarken yalnızca “revizyon bedeli” yazmamalıdır. Değiştirilecek parçaları, uygunsuzluk maddelerini, işçilik kapsamını ve garanti süresini ayrı ayrı göstermelidir. Böylece bina yöneticisi masrafı kat maliklerine daha kolay açıklayabilir.

Gider Paylaşımında Sık Yapılan Hatalar

Asansör masrafları çoğu zaman giderin yüksekliğinden değil, sürecin belirsiz yürütülmesinden dolayı tartışmaya dönüşür.

En sık yapılan hatalar şunlardır:

• Yönetim planı incelenmeden bütün dairelere eşit tutar yazılması
• Tapudaki arsa payları yerine daire metrekarelerinin tahminen kullanılması
• Zemin kattaki dairelerin otomatik olarak gider dışında bırakılması
• Büyük yenileme giderinin doğrudan kiracıdan istenmesi
• Periyodik kontrol ücreti ile bakım firmasının aylık hizmet bedelinin karıştırılması
• Arıza faturasında değiştirilen parçaların açıkça belirtilmemesi
• Aynı giderin hem aidat bütçesine hem de özel avansa eklenmesi
• Kat malikleri kurulu kararı olmadan yüksek bedelli işe başlanması
• Blok bazlı giderlerin bütün siteye dağıtılması
• Ödeme listelerinin sözlü veya dağınık mesajlarla takip edilmesi

Özellikle birden fazla asansör bulunan yapılarda her asansörün bakım, arıza, parça ve kontrol giderleri ayrı takip edilmelidir. Bir asansörde yapılan motor değişiminin hangi blok veya bağımsız bölümlerle ilişkili olduğu açıkça görülebilmelidir.

Bu kayıtları kâğıt dosyalar ve dağınık mesajlar yerine Asansorex gibi bir asansör bakım takip yazılımında tutmak; bakım formu, arıza geçmişi, değiştirilen parça, teklif ve tahsilat bilgilerinin aynı iş kaydı altında görülmesini kolaylaştırır. Böylece bina yöneticisine sunulan faturanın teknik dayanağı daha net olur.

Bina Yöneticisi Gider Dağılımını Nasıl Hazırlamalı?

Bina yöneticisinin görevi yalnızca faturayı dairelere bölmek değildir. Giderin hukuki ve teknik niteliğini belirlemek, dayanak belgelerini saklamak ve maliklere açıklanabilir bir hesap sunmak gerekir.

Pratik bir gider dağılım dosyasında şu bilgiler bulunmalıdır:

• Asansörün bulunduğu blok ve kimlik bilgisi
• Bakım firmasının unvanı
• Fatura veya teklif tarihi
• Yapılan işin açıklaması
• Değiştirilen parçalar
• Toplam bedel ve KDV bilgisi
• Giderin türü: bakım, arıza, kontrol veya modernizasyon
• Kullanılan paylaşım yöntemi
• Her bağımsız bölümün arsa payı
• Daire başına düşen tutar
• Son ödeme tarihi
• Kat malikleri kurulu kararının tarihi ve numarası

Örneğin 80.000 TL tutarındaki bir kumanda panosu yenilemesi için yalnızca “Asansör masrafı: 80.000 TL” duyurusu yapılması yeterli değildir. Bunun yerine eski panonun neden değiştirildiği, yeni sistemin kapsamı, teklif karşılaştırması ve her malikin payına düşen tutar gösterilmelidir.

Ödeme Yapmayan Kat Malikine Ne Olur?

Ortak gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici ya da diğer kat malikleri tarafından hukuki takip başlatılabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde, gider ve avans payını ödemeyen malik için dava ve icra takibi imkânı ile gecikme tazminatı düzenlenmiştir. ([E-Uyar][3])

Ancak hukuki işlem başlatılmadan önce yönetimin şu belgeleri hazır bulundurması gerekir:

• Yönetim planı
• Kat malikleri kurulu kararı
• İşletme projesi veya ek bütçe
• Asansör bakım sözleşmesi
• Servis formu ve teknik rapor
• Teklif ve fatura
• Arsa payı dağılım tablosu
• Borcun malike bildirildiğini gösteren kayıt

Yanlış paylaşılmış veya belgesiz bir gider, tahsilat sürecini zorlaştırabilir. Bu nedenle giderin doğduğu anda kayıt altına alınması, sonradan geriye dönük açıklama hazırlamaktan daha güvenlidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Zemin katta oturan kat maliki asansör gideri öder mi?

Evet. Yönetim planında farklı ve geçerli bir düzenleme bulunmadıkça, zemin katta oturan malik asansörü kullanmadığını ileri sürerek ortak tesis giderinden kaçınamaz.

Asansör bakım ücreti dairelere eşit mi bölünür?

Kural olarak ortak tesislerin bakım ve işletme giderleri arsa payı oranında paylaşılır. Ancak yönetim planında asansör giderleri için farklı bir paylaşım yöntemi belirlenmiş olabilir. Bu nedenle önce yönetim planı incelenmelidir.

Kiracı aylık asansör bakım ücretini öder mi?

Aylık bakım ve elektrik gibi günlük işletme giderleri kira sözleşmesine ve apartman uygulamasına göre kiracıya yansıtılabilir. Büyük motor, pano veya komple sistem yenilemeleri ise genellikle ev sahibinin sorumluluğundadır.

Asansörü hiç kullanmayan daire masrafa katılmak zorunda mı?

Genel kural evettir. Ortak tesisten yararlanmamak veya tesise ihtiyaç duymadığını söylemek, tek başına ödeme yükümlülüğünü kaldırmaz.

Asansör modernizasyon gideri normal aidattan alınabilir mi?

İşletme bütçesinde bu gider için yeterli kaynak bulunmuyorsa kat malikleri kurulu kararıyla özel avans veya ek ödeme planı oluşturulabilir. Büyük tutarlı çalışmalarda kararın, tekliflerin ve ödeme dağılımının yazılı olması önemlidir.

Bir bloktaki asansör gideri diğer bloklara dağıtılabilir mi?

Bu durum yönetim planına, sitenin ortak alan düzenine ve asansörün hangi bağımsız bölümlere hizmet ettiğine göre değerlendirilir. Yalnızca bir bloğa hizmet eden asansörün gideri genel uygulamada ilgili blok bütçesinde takip edilmelidir.

Özet

Asansör giderlerinin kat maliklerine paylaştırılmasında temel ölçüt, giderin ortak tesisle ilgili olması ve yönetim planında farklı bir hüküm bulunup bulunmamasıdır. Aylık bakım, elektrik, arıza, periyodik kontrol ve onarım giderleri kural olarak arsa payları dikkate alınarak dağıtılır. Zemin katta oturmak veya asansörü kullanmamak otomatik muafiyet sağlamaz. Kiracı ile ev sahibi arasındaki sorumlulukta ise günlük işletme giderleri ile kalıcı yenileme yatırımları ayrılmalıdır.

Bina yöneticilerinin teknik raporları, teklifleri, kararları ve dağılım tablolarını düzenli tutması; asansör bakım firmalarının da yapılan işi ayrıntılı servis kayıtlarıyla belgelemesi anlaşmazlıkları önemli ölçüde azaltır. Asansorex, bakım, arıza, teklif, parça değişimi ve tahsilat kayıtlarının aynı süreçte izlenmesine yardımcı olarak hem bakım firmasının hem de bina yöneticisinin daha şeffaf bir gider takibi yürütmesini sağlar.