Asansör Masrafına Katılmayan Komşu: Dava ve İcra Yolu

İÇERİK

Asansörün bakım faturası veya zorunlu onarım bedeli geldiğinde bazı maliklerin ödeme yapmaması, apartmanın bütün bütçesini etkiler. Diğer sakinler açığı kapatmak zorunda kalabilir, yönetici bakım firmasına karşı ödeme güçlüğü yaşayabilir. Ancak asansör masrafına katılmayan komşu hakkında hukuki işlem başlatmadan önce giderin niteliğini, paylaşım yöntemini ve borç belgelerini kontrol etmek gerekir. Bu rehber, 2026 Türkiye uygulamasında bina yöneticisinin dosyasını nasıl hazırlayacağını, icra ile dava arasındaki farkı ve arabuluculuğun hangi aşamada gündeme geldiğini açıklar. Somut dosyada takip türü ve süreler, belgeler üzerinden bir avukatla değerlendirilmelidir.

Asansör Masrafını Ödemek Zorunlu mu?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, ortak yerlerin bakım ve onarımı ile ortak tesislerin işletme giderlerine katılma yükümlülüğünü düzenler. Başka türlü geçerli bir anlaşma bulunmadığında bu giderlerde temel paylaşım ölçüsü arsa payıdır. Asansörü kullanmamak veya giriş katta oturmak, tek başına giderden kaçınma hakkı vermez. mevzuat.adalet.gov.tr

Yöneticinin ilk kontrolü, istenen paranın hangi işe ait olduğunu belirlemek olmalıdır. Aylık bakım, arızalı parçanın değiştirilmesi ve binaya ilk kez asansör yapılması aynı başlık altında değerlendirilmemelidir.

Özellikle yeni tesis, kapsamlı değişiklik veya yalnızca konfor amaçlı yenileme söz konusuysa karar ve gider yükümlülüğünün ayrıca incelenmesi gerekir. Mevcut asansörün çalışmasını sağlayan bir onarım için hazırlanan tahsilat dosyası, ilk kez asansör yaptırma kararına doğrudan örnek alınmamalıdır.

Gider türü	Dosyada bulunması yararlı belge	Kontrol edilmesi gereken nokta
Aylık bakım	Bakım sözleşmesi, servis kaydı, fatura	Dönem ve hizmet kapsamı
Arıza onarımı	Arıza raporu, teklif, iş bitirme kaydı	Değişen parça ve yapılan işlem
Güvenlik eksikliği giderimi	Kontrol raporu, teknik açıklama, teklif	İşin gerekli kapsamı
Kabin dekorasyonu	Ayrıntılı teklif ve kurul kararı	Konfor yenilemesinin hukuki niteliği
İlk kez asansör kurulması	Proje, karar ve izin belgeleri	Karar yeterliliği ve gider sorumluluğu

“Asansör için harcandı” açıklaması tek başına yeterli bir hesap dökümü değildir. Malik, kendisinden istenen tutarın hangi hizmetten doğduğunu anlayabilmelidir.

İcra Öncesinde Borç Dosyası Nasıl Hazırlanır?

Tahsilatın en zayıf noktası çoğu zaman eksik belgedir. Yönetici toplam gideri biliyor olabilir; fakat belirli bir dairenin borcunu, vadesini ve yapılan ödemelerini ayrı ayrı gösteremiyorsa itirazları yanıtlamak zorlaşır.

Pratik bir hazırlık sırası şöyledir:

1. Yönetim planını ve gider paylaşımına ilişkin hükümleri inceleyin.
2. Yönetici seçimine ilişkin kararın güncel örneğini hazırlayın.
3. Giderin dayanağı olan sözleşme, karar, işletme projesi ve faturaları bir araya getirin.
4. Her bağımsız bölümün payını ayrı hesaplayın.
5. Banka hareketleriyle tahsilat kayıtlarını karşılaştırın.
6. Önceki bildirimleri ve teslim belgelerini dosyalayın.
7. Ana para ile talep edilecek diğer kalemleri ayrı gösterin.

Örneğin toplam onarım giderinin 60.000 TL, ilgili bağımsız bölümün arsa payının 80/1000 olduğunu varsayalım. Arsa payına göre dağıtım uygulanıyorsa bu bölümün payı 4.800 TL olur. Daha önce 1.500 TL ödeme yapılmışsa kalan ana para 3.300 TL’dir. Bunlar yöntemi açıklayan varsayımsal rakamlardır.

Dağıtım tablosuna yalnızca “Daire 7: 3.300 TL” yazmak yerine toplam gider, oran, tahakkuk ve tahsilatı birlikte göstermek daha açıklayıcıdır.

Bakım firmasının teknik kayıtları da önemlidir. Asansorex gibi bir bakım takip yazılımında tutulan servis geçmişi, yapılan işin tarihini ve kapsamını açıklamaya yardımcı olabilir; apartmanın karar ve tahsilat belgeleriyle birlikte değerlendirilmelidir.

Yazılı Bildirim ve Ödeme Planı Nasıl Kullanılır?

Malikin ödeme yapmamasının nedenini öğrenmek, gereksiz uyuşmazlığı önleyebilir. Bazı kişiler giderden haberdar değildir; bazıları yanlış dağıtım yapıldığını düşünür. Bazıları ise borcu kabul ettiği hâlde ödeme güçlüğü yaşar.

Bu nedenle ilk bildirim kısa ve hesap verilebilir olmalıdır. Şu bilgiler açıkça yer almalıdır:

• Giderin konusu ve ait olduğu dönem.
• Toplam gider ve malikin payı.
• Yapılmış ödemeler ile kalan tutar.
• Ödeme tarihi ve hesap bilgisi.
• Hesaba ilişkin soruların iletileceği kişi.

Bildirimde “Asansör parasını yatırın” demek yerine “Eylül ayındaki kapı mekanizması onarımından doğan kalan gider payınız” gibi somut açıklama kullanın. Teknik raporu ve hesap dökümünü incelemeye sunun.

Noter ihtarı, bildirimin içeriğini ve ulaştığını belgelemek bakımından değerlendirilebilir; her ortak gider takibinden önce mutlaka noter ihtarı gönderilmesi gerektiği varsayılmamalıdır. Bildirimin şekli, vade ve temerrüt koşulları dosyaya göre belirlenmelidir.

Taksit anlaşması yapılacaksa toplam borç, taksit tarihleri ve ödemelerin hangi kalemlere sayılacağı yazılılaştırılmalıdır. Yöneticinin indirim veya gecikme tazminatından vazgeçme konusunda yetkisini de kontrol etmesi gerekir. Sözlü olarak verilen belirsiz sözler, sonraki hesaplaşmayı güçleştirir.

Asansör Gideri İçin İlamsız İcra Takibi Nasıl İşler?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, ödenmeyen gider ve avans payları için yöneticiye veya diğer kat maliklerinden her birine dava ve icra yoluna başvurma imkânı tanır. Dolayısıyla tahsilata başlamak için her durumda önceden mahkeme kararı alınması gerekmez. mevzuat.adalet.gov.tr

Genel haciz yoluyla ilamsız takipte ödeme emri borçluya tebliğ edilir. Borçlu, kural olarak tebliğden itibaren yedi gün içinde icra dairesine itiraz edebilir. Süresinde itiraz, itiraz edilen kısım bakımından takibi durdurur. İtiraz yoksa gerekli şartlarla haciz aşamasına ilerlenebilir; takip başlatılması tahsilatın gerçekleştiği anlamına gelmez. mevzuat.adalet.gov.tr

Yönetici açısından burada üç kontrol önemlidir: Borç doğru kişiye yöneltilmiş mi, takipteki tutar hesap dökümüyle uyuşuyor mu ve tebligat süreci izleniyor mu? Daire numarası üzerinden tutulan eski bir listeyle hareket etmek, özellikle malik değişikliği yaşanan binalarda sorun çıkarabilir.

Komşu Borca İtiraz Ederse

İtiraz gelmesi, alacağın ortadan kalktığını göstermez. Yönetimin, duran takibin devamı için uygun hukuki yolu kullanması gerekir. Belgelerin niteliğine göre itirazın kaldırılması talebi veya itirazın iptali davası değerlendirilebilir. Bunlar aynı işlem değildir; inceleme kapsamları ve şartları farklıdır. mevzuat.adalet.gov.tr

İtirazın ardından dosyayı aylarca bekletmek yerine tebliğ tarihlerini avukata iletin. Başvuru süreleri ile arabuluculuk sürecinin bu sürelere etkisi birlikte hesaplanmalıdır. Apartman toplantısında yeniden görüşme yapılması, hukuki sürelerin takibini gereksiz hâle getirmez.

Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Gerekir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru dava şartıdır. Bu nedenle ortak gider alacağına ilişkin dava veya itirazın iptali davası hazırlanırken arabuluculuk aşaması dikkate alınmalıdır. İcra takibi başlatılmasıyla dava açılması farklı işlemlerdir; doğrudan ilamsız takip başlatmak için aynı şekilde ön arabuluculuk şartı aranmaz. adb.adalet.gov.tr

Arabuluculuk görüşmesine yalnızca toplam borç rakamıyla gitmeyin. Fatura, dağıtım tablosu, ödeme dökümü ve uygulanabilir bir teklif hazırlayın. Örneğin borcu kabul eden ancak tek seferde ödeyemeyen malik için tarihleri belirli taksitler görüşülebilir.

Anlaşmada ana para, gecikme tazminatı, masraflar ve ödeme takvimi ayrı gösterilmelidir. “Taraflar daha sonra anlaşacaktır” gibi açık uçlu ifadeler tahsilat sorununu çözmez.

Anlaşma sağlanmazsa son tutanak alınarak dava hazırlığı tamamlanır. Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamasından doğan bu tür ortak gider davalarında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. İcra mahkemesine yapılabilecek başvurular ise ayrıca değerlendirilir; bütün yolların aynı mahkemede yürüdüğü düşünülmemelidir.

Gecikme Tazminatı ve Takip Masrafları Nasıl Değerlendirilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde, gider veya avans payının ödenmemesi için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı düzenlenmiştir. Bunun hangi tarihten başlayacağı belirlenirken borcun vadesi, malikin bilgilendirilmesi ve somut olayın özellikleri incelenmelidir. KS Law Mevzuat

Yönetici hesap tablosunda ana parayı, gecikme hesabını ve yapılan ödemeleri ayrı sütunlarda tutmalıdır. Her ayın borcu farklı tarihte doğmuşsa bütün borca tek başlangıç tarihi uygulanması hesabı bozabilir. Gecikme tazminatını kendiliğinden ana paraya ekleyip yeniden tazminat hesaplamak da doğru bir varsayım değildir.

İcra ve dava bütçesinde harç, tebligat gideri, gerektiğinde bilirkişi gideri ve avukatlık ücreti gibi kalemler bulunabilir. Bunların tamamının baştan ve koşulsuz olarak karşı taraftan alınacağı söylenemez. Sonuç; haklılık durumu, karar ve ilgili düzenlemelere bağlıdır.

Ayrıca avukatla yapılan ücret sözleşmesi ile mahkemenin hükmedebileceği karşı vekâlet ücreti birbirinden ayrılmalıdır. Yönetim, hukuki süreci başlatırken başlangıç giderlerini hangi kaynaktan karşılayacağını planlamalıdır.

Tahsilatı Zorlaştıran Yönetim Hataları

En sık hata, bakım firmasına olan borç ile malikin apartmana olan borcunu birbirine karıştırmaktır. Firma faturası ve sözleşmesi bir ilişkiyi, malikin ortak gider payı başka bir ilişkiyi gösterir. Bakım firmasının doğrudan belirli bir komşudan ödeme isteyip isteyemeyeceği ayrıca değerlendirilmelidir.

İkinci hata, teknik açıklama olmadan yüksek bir ek ödeme istemektir. “Asansör bozuldu” yerine arızanın ne olduğu, hangi parçanın değiştiği ve bedelin nasıl oluştuğu anlatılmalıdır.

Üçüncü hata, tahsilat baskısı için borçlunun kullanımını tek taraflı engellemeye çalışmaktır. Ortak asansöre erişimi kısıtlamak hukuki uyuşmazlığı büyütebilir. Tahsilat, kişisel yaptırımlar yerine belgeli ve hukuki yollarla yürütülmelidir.

Yönetici ayrıca nakit tahsilatlara makbuz düzenlemeli, banka açıklamalarını kontrol etmeli ve her yeni ödemeden sonra borç dökümünü güncellemelidir. Ödenmiş tutarın yeniden takibe konulması, yönetimin güvenilirliğini zedeler.

Sıkça Sorulan Sorular

Giriş katta oturan komşu asansör masrafını reddedebilir mi?

Yalnızca giriş katta oturmak veya asansörü kullanmamak, mevcut ortak tesisin giderlerinden otomatik muafiyet sağlamaz. Bununla birlikte yönetim planındaki geçerli hükümler ve giderin niteliği incelenmelidir. KS Law Mevzuat

Önce dava mı açılmalı, icraya mı gidilmeli?

Her dosyada önce dava açılması zorunlu değildir. Muaccel para alacağı için ilamsız takip değerlendirilebilir. Belgeler, beklenen itirazlar ve masraflar üzerinden uygun yol seçilmelidir.

Kiracı oturuyorsa yönetici yalnızca kiracıyla mı görüşmeli?

Hayır. Malik bilgileri de dosyada bulunmalıdır. Kanunun 22. maddesi kapsamında kiracının ortak gider sorumluluğu gündeme gelebilir; ancak kira miktarına bağlı sınır ve kira borcundan mahsup hükümleri dikkate alınır. Malik ile kiracının kendi aralarındaki gider paylaşımı ayrıca değerlendirilir. hukuki.net

Komşu toplantıya katılmadığı için ödeme yapmayabilir mi?

Toplantıya katılmamak tek başına borcu ortadan kaldırmaz. Ancak kararın geçerliliği, giderin dayanağı ve hesaplanan pay incelenebilir. Yönetim, bu sorulara belgeleriyle yanıt vermelidir.

İcra takibi açılınca ödeme hemen alınır mı?

Hayır. Tebligat, itiraz, hukuki başvurular ve borçlunun mal varlığı süreci etkiler. Dosyanın açılması ile paranın apartman hesabına geçmesi farklı aşamalardır; kesin tahsilat tarihi verilmemelidir.

Özet

Asansör masrafını ödemeyen komşuya karşı etkili tahsilat, doğru gider paylaşımı, açık hesap dökümü ve düzenli belge dosyasıyla başlar. Yazılı bildirimden sonra ödeme gerçekleşmezse icra veya dava yolu değerlendirilir; itirazlar ve dava öncesi arabuluculuk aşaması zamanında ele alınır. Asansorex üzerinden izlenen bakım ve arıza geçmişi de yapılan işin açıklanmasını destekleyerek yöneticinin teknik sorulara daha somut yanıt vermesine yardımcı olabilir.