Asansör Yapımına Karşı Çıkan Kat Maliki: Hukuki Süreç

İÇERİK

Apartmana sonradan asansör yaptırmak isteyen yöneticilerin karşılaştığı sorulardan biri şudur: “Bir kat maliki karşı çıkarsa bütün proje durur mu?” Tek başına itiraz, her durumda asansör yapımını engellemez. Ancak çoğunluğun bulunması da seçilen projenin, gider dağılımının ve uygulamanın kendiliğinden hukuka uygun olduğu anlamına gelmez. Sonuç; yapılacak işin niteliğine, onaylı projeye, mülkiyet haklarına ve kararın alınış biçimine bağlıdır.

Bina yöneticisi açısından doğru başlangıç, karşı çıkan kişiyi ikna etmeye çalışmadan önce dosyayı sağlamlaştırmaktır. Bu rehber, 2026 Türkiye bağlamında karar hazırlığından itirazın değerlendirilmesine, arabuluculuktan dava sürecine kadar izlenebilecek yolu açıklar.

1. Bir Kat Malikinin İtirazı Asansör Yapımını Engeller mi?

Sonradan asansör yapılması, somut projenin özelliklerine göre Kat Mülkiyeti Kanunu’nun faydalı yenilik ve ilavelere ilişkin 42. maddesi kapsamında değerlendirilebilir. Bu hükümde kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu aranır. Dolayısıyla yalnızca toplantıya gelenlerin çoğunun olumlu oy vermesi yeterli kabul edilmemelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu

Örneğin her bağımsız bölümün farklı bir kişiye ait olduğu, arsa paylarının eşit bulunduğu 10 daireli basit bir apartmanda altı malikin olumlu oyu iki çoğunluğu da sağlayabilir. Arsa payları eşit değilse altı kişinin toplam payı ayrıca hesaplanmalıdır. Aynı kişinin birden fazla dairesi bulunması veya paylı mülkiyet olması durumunda oy hesabı ayrıca incelenir.

Buradaki önemli ayrım, itiraz hakkı ile veto yetkisinin farklı olmasıdır. Malik kararın hukuka aykırılığını ileri sürebilir; fakat yalnızca “Ben istemiyorum” demesi her projeyi durduran sınırsız bir yetki oluşturmaz.

Buna karşılık asansör güzergâhının özel mülkiyetteki bir alanı kullanması, daire girişini kapatması veya taşıyıcı sisteme ilişkin sorun yaratması, basit bir görüş ayrılığından daha kapsamlı değerlendirme gerektirir.

2. Önce Projenin Hukuki ve Teknik Niteliğini Belirleyin

Yönetici ilk olarak şu soruyu netleştirmelidir: Binaya yeni bir tesis mi ekleniyor, yoksa onaylı projede zaten bulunan asansör mü tamamlanıyor?

Bu iki durumda aynı hukuki değerlendirme otomatik olarak uygulanmaz. Ortak alanlardaki değişiklikler bakımından 19. madde, faydalı yenilikler bakımından 42. madde ve diğer ilgili hükümler birlikte incelenmelidir. Her ortak alan müdahalesini aynı çoğunluk şartına bağlamak da her asansör projesini yalnızca 42. maddeyle çözmek de hatalı sonuç verebilir.

Montaj firmasından alınan fiyat teklifi bu incelemenin yerine geçmez. Teklifte “montaja uygundur” yazması, belediye ve proje süreçlerinin tamamlandığını göstermez.

İncelenecek konu	Yönetimin hazırlayacağı belge	Açıklığa kavuşturulacak sorun
Mevcut proje	Onaylı mimari proje	Asansör yeri önceden ayrılmış mı?
Mülkiyet sınırı	Tapu ve proje karşılaştırması	Kullanılacak alan ortak yer mi?
Yerleşim	Ölçülü ön çalışma	Girişler ve geçişler etkileniyor mu?
Yapı güvenliği	İlgili mühendislik değerlendirmesi	Taşıyıcı sisteme müdahale var mı?
İdari izinler	İlgili idarenin istediği belgeler	Hangi onay ve izinler gerekiyor?
Maliyet	Kalemleri ayrılmış teklif	İnşaat ve proje giderleri dâhil mi?

Özellikle dar merdivenli yapılarda yalnızca kabinin sığmasına bakılmamalıdır. Günlük dolaşım, eşya taşınması, kapı açılımları ve tahliye koşulları da proje çalışmasında değerlendirilmelidir.

3. İtirazı Gerekçesine Göre Değerlendirin

Karşı çıkan malikten itirazını yazılı olarak açıklamasını istemek, anlaşmazlığı yönetilebilir hâle getirir. “Asansöre karşıyım” ifadesinin arkasında birbirinden farklı sorunlar bulunabilir:

• Toplam bedelin ve ek işlerin belirsiz olması.
• Ödeme takviminin karşılanamayacak kadar kısa tutulması.
• Asansörün daire penceresine veya girişine etkisi.
• Gürültü ve titreşim endişesi.
• Projenin bina güvenliğine etkisinin açıklanmaması.
• Toplantı çağrısının veya oy hesabının hatalı olduğu iddiası.
• Gider paylaşımının gerekçesiz belirlenmesi.

Her itiraza aynı cevap verilmemelidir. Örneğin ödeme güçlüğü yaşayan bir malike teknik çizim göstermek sorunu çözmez; taksit seçenekleri görüşülmelidir. Daire girişinin daralacağından kaygılanan kişiye ise “Gayrimenkulün değerlenecek” demek yeterli değildir; ölçülü yerleşim sunulmalıdır.

Yönetim açısından yararlı yöntem, her itirazın karşısına bir inceleme ve cevap tarihi yazmaktır. Böylece sonraki toplantıda hangi sorunun çözüldüğü, hangisinin açık kaldığı görülebilir.

4. Kat Malikleri Kurulu Kararını Somut Belgelerle Hazırlayın

Karar metninde yalnızca “Apartmana asansör yapılmasına karar verilmiştir” yazılması, uygulama sırasında yeni tartışmalar çıkarabilir. Malikler neye onay verdiklerini açıkça görebilmelidir.

Toplantı öncesinde şu hazırlık sırası izlenebilir:

1. Yönetim planını, tapu bilgilerini ve mevcut projeyi inceleyin.
2. Teknik olarak uygulanabilir yerleşim alternatiflerini hazırlatın.
3. Aynı kapsam üzerinden karşılaştırılabilir teklifler alın.
4. Proje, inşaat, elektrik ve montaj giderlerini ayırın.
5. Karar gündemini ve bilgilendirme belgelerini hazırlayın.
6. Çağrı ve temsil işlemlerini mevzuata uygun yürütün.
7. Olumlu ve olumsuz oylarla arsa payı hesabını açıkça kaydedin.

Karara mümkünse seçilen yerleşim, teklif tarihi, toplam bütçe veya harcama sınırı, ödeme takvimi ve yöneticiye verilen yetkinin kapsamı eklenmelidir. Bütçe aşılırsa nasıl hareket edileceği de önceden belirlenebilir.

Karara karşı oy veren malikin gerekçesi karar defterinde gösterilmelidir. İmzadan kaçınılması durumunda olayın nasıl belgeleneceği ayrıca değerlendirilir. Kararların deftere geçirilmesi ve karşı oyun gerekçesiyle kaydı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 32. maddesinde düzenlenmiştir. turkhukuksitesi.com

5. Yapım Bedelini Bakım ve İşletme Giderlerinden Ayırın

İlk kurulum bedeli ile mevcut asansörün bakım gideri aynı hukuki başlık değildir. Yönetici ödeme tablosunu hazırlarken bu ayrımı korumalıdır.

Faydalı yeniliklerde 42. madde faydalanma oranını esas alır. Çok masraflı veya yapının özelliklerine göre lüks nitelikteki yeniliklerde ise 43. maddenin giderlere katılmaya ilişkin özel hükümleri gündeme gelebilir. Ancak bir malikin bedeli yüksek bulması, asansörün otomatik olarak lüks sayılması sonucunu doğurmaz. Kanun Yolu

Bu nedenle şu iki kabulden de kaçınılmalıdır:

• “Bütün daireler ilk kurulum bedelini mutlaka eşit öder.”
• “Zemin kattaki malik hiçbir koşulda yapım giderine katılmaz.”

Bina özelinde faydalanma, proje ve uygulanacak hükümler değerlendirilmeden kesin ödeme sonucu açıklanmamalıdır. Çatıya, bodruma veya ortak alanlara erişim gibi unsurlar da incelemeye dâhil olabilir.

Ödeme planında montaj bedeli, kuyu veya çelik konstrüksiyon işi, proje hizmetleri ve diğer giderler ayrı gösterilirse itirazın hangi kaleme yöneldiği anlaşılır. Montaj tamamlandıktan sonraki bakım ve işletme bütçesi ayrıca hazırlanmalıdır.

6. Arabuluculuk ve Dava Süreci Nasıl İlerler?

Yazılı açıklamalar ve proje revizyonlarıyla uzlaşma sağlanamazsa uyuşmazlığın konusu belirlenmelidir. Kurul kararının iptali, müdahalenin önlenmesi ve ödeme talebi birbirinden farklı hukuki taleplerdir.

Dava öncesinde arabuluculuk

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Başvuru adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına yapılabilir. adb.adalet.gov.tr

Görüşmeye yalnızca anlaşmazlığın anlatımıyla gitmek yerine proje, karar ve ödeme seçenekleriyle hazırlanmak yararlıdır. Örneğin girişe yakın güzergâhın değiştirilmesi veya ödeme vadelerinin uzatılması, taraflara somut bir çözüm sunabilir.

Arabuluculuk anlaşmasının kapsamı dikkatle hazırlanmalıdır. Tarafların anlaşması, gerekli teknik ve idari izinlerin yerine geçtiği varsayımıyla kullanılmamalıdır.

İptal davasında süreler

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine göre toplantıya katılıp karşı oy kullanan malik için karar tarihinden itibaren bir aylık süre öngörülür. Toplantıya katılmayan malik bakımından öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı aylık sınır bulunur. Yokluk veya mutlak butlan durumlarında süre şartı aranmaz. Başvuru, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde değerlendirilir. Hukuk Anlatır

Yönetici, “Henüz resmî tebligat yapılmadı, süre başlamaz” kabulüyle hareket etmemelidir. Öğrenme tarihi ve kararın hukuki niteliği tartışılabilir. Arabuluculuk başvurusunun süre hesabına etkisi de somut tarihler üzerinden değerlendirilmelidir.

Dava açılması montajı durdurur mu?

Dava açılması tek başına uygulamanın otomatik olarak durduğu anlamına gelmez. İhtiyati tedbir talebi ve mahkemenin vereceği karar ayrıca önem taşır. Yönetim, tarafların talebi ile mahkemenin uygulanması gereken kararını ayırmalı; montaj firmasına durumu yazılı bildirmelidir.

7. Engelli Erişimi İhtiyacında Özel Düzenlemeyi Kontrol Edin

Asansör talebinin engelli bir kişinin yaşamı için zorunlu erişim ihtiyacına dayanması durumunda 42. maddede özel bir yol bulunur. Proje tadilinin en geç üç ay içindeki toplantıda görüşülmesi öngörülür. Toplantı yapılamaz veya talep çoğunlukla kabul edilmezse komisyon raporu ve ilgili mercilerden alınacak onaylı proje değişikliği veya kroki üzerinden süreç ilerleyebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu

Bu yolun varlığı, doğrudan montaja başlanabileceği şeklinde yorumlanmamalıdır. Yönetici başvuru tarihini, ihtiyacı açıklayan belgeleri, toplantı kayıtlarını ve idareyle yazışmaları düzenli saklamalıdır.

Alternatif çözümler araştırılırken de kullanıcının gerçek ihtiyacı esas alınmalıdır. Merdiven asansörü, platform ve kabinli asansör seçenekleri her bina ve kullanıcı açısından aynı işlevi sağlamaz.

8. Montaj Firması ve Yönetim Belgeleri Nasıl Takip Etmeli?

Montaj firması açısından sözleşmeye imza atan kişinin yetkisini ve proje kapsamını görmek önemlidir. “Apartmanda herkes kabul etti” şeklindeki sözlü açıklama üzerinden iş programı kurulması, sonradan duruş ve ödeme anlaşmazlığı yaratabilir.

Yönetim şu belgeleri tarih sırasıyla dosyalamalıdır:

• Toplantı çağrıları ve katılım belgeleri.
• Karar defteri kayıtları ve oy hesabı.
• Teknik incelemeler ve proje sürümleri.
• Teklifler, sözleşme ve ödeme belgeleri.
• İtirazlar ve verilen yazılı cevaplar.
• İzinler, teslim kayıtları ve varsa yargısal kararlar.

Asansör işletmeye alındıktan sonra bakım ve arıza geçmişinin düzenli tutulması da önem kazanır. Asansorex gibi bir bakım takip yazılımı, sonraki servis işlemlerinin kayıt altında izlenmesine yardımcı olabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Bir kişinin karşı oyu asansör yapılmasını kesin olarak engeller mi?

Hayır. Projenin niteliği, gerekli çoğunluk ve diğer hukuki şartlar değerlendirilir. Bununla birlikte özel mülkiyete müdahale veya ciddi proje aykırılığı iddiası ayrıca incelenmelidir.

İkinci toplantıda gelenlerin çoğunluğu yeterli olur mu?

İkinci toplantı yapılması, ilgili iş için kanunda aranan özel karar çoğunluğunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Toplantı yeter sayısı ile karar yeter sayısı ayrı kontrol edilmelidir.

Karşı çıkan malik yapım bedelini ödemek zorunda mı?

Sadece karşı oy kullanılması ödeme yükümlülüğünü belirlemez. İşin hukuki niteliği, faydalanma durumu, gider dağılımı ve kararın geçerliliği birlikte değerlendirilir.

Belediye onayı varsa apartman kararı gereksiz mi?

Hayır. İdari izinlerle kat malikleri arasındaki karar ve mülkiyet ilişkileri ayrı konulardır. Yönetim, birindeki belgenin diğerindeki eksikliği otomatik giderdiğini varsaymamalıdır.

Hukuki süreç ne kadar sürer?

Kesin süre verilemez. Arabuluculukta anlaşma sağlanması, bilirkişi incelemesi, keşif ihtiyacı ve mahkemenin iş yükü süreyi etkiler. Montaj takvimi hazırlanırken kesin dava bitiş tarihi vaat edilmemelidir.

Özet

Asansör yapımına karşı çıkan kat malikiyle yaşanan uyuşmazlıkta ilk adım; itiraz gerekçesini, projenin niteliğini ve karar dosyasını açıklığa kavuşturmaktır. Yönetim; çoğunluk hesabını, gider dağılımını ve izinleri kontrol etmeli, uzlaşma sağlanamazsa arabuluculuk ve dava adımlarını süreleri gözeterek yürütmelidir.

Belirsiz proje üzerinden acele sözleşme yapmak yerine, maliklerin hangi işe ve hangi bütçeye onay verdiğini gösteren bir dosya hazırlamak uygulama sırasında çıkacak anlaşmazlıkları azaltır.