Kat Mülkiyeti Kanunu'na Göre Asansör: Kararlar, Giderler, Haklar

İÇERİK

Apartmanda asansör için para toplandığında aynı sorular gündeme gelir: “Zemin katta oturuyorum, neden ödüyorum?”, “Motor değişimini yönetici tek başına yaptırabilir mi?”, “Toplantıya katılmadım, karar beni bağlar mı?” Bu soruların cevabı, yapılan işin niteliğine ve binanın yönetim belgelerine göre değişir. Aylık bakım, güvenlik için gerekli onarım ve binaya sonradan asansör yapılması aynı kurallarla değerlendirilmez.

Kat Mülkiyeti Kanunu asansör konusunda ortak mülkiyet, giderlere katılma ve karar alma esaslarını düzenler. Bu rehber, 2026 Türkiye bağlamında bina yöneticisinin hangi belgeleri hazırlaması gerektiğini, maliklerin hangi masraflara katıldığını ve anlaşmazlıkların nasıl ele alınabileceğini açıklar.

Asansörün Ortak Yer Olması Ne Anlama Gelir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi asansörleri ortak yerler arasında sayar. Dolayısıyla apartmanın ortak asansörü yalnızca üst katta oturanların veya onu sık kullananların mülkü değildir. Ortak mülkiyet ve kullanım ilişkisi, bağımsız bölüm sahiplerinin haklarıyla birlikte yükümlülüklerini de doğurur. UYAP Mevzuat ve İçtihat Programı

Bina yöneticisi açısından ilk kontrol edilecek belgeler şunlardır:

• Tapuya bağlı yönetim planı ve varsa değişiklikleri.
• Binanın onaylı projesi.
• Önceki kat malikleri kurulu kararları.
• Bakım sözleşmesi ve servis kayıtları.
• Harcama belgeleri ve gider dağıtım hesapları.

Özellikle birden fazla blok bulunan sitelerde, asansörün hangi yapıya hizmet ettiği önemlidir. Tek bloktaki asansör giderini bütün siteye dağıtmadan önce toplu yapı düzeni ve yönetim planı incelenmelidir. Tek apartmanda kullanılan paylaşım yöntemini, farklı bloklardan oluşan her siteye doğrudan uygulamak hataya yol açabilir.

Yöneticinin “Yıllardır böyle yapıyoruz” açıklaması yerine, paylaşımın hangi belgeye ve kurala dayandığını gösterebilmesi uyuşmazlığı azaltır.

Asansör Giderleri Nasıl Paylaştırılır?

Bakım, işletme ve onarım giderlerinde temel kural

Kanunun 20. maddesine göre, kat malikleri arasında başka türlü bir anlaşma bulunmadıkça ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılım esastır. Asansör bakım ve işletme giderleri değerlendirilirken bu hüküm başlangıç noktasıdır. Türkoğlu Avukatlık Ofisi

Arsa payı, dairenin bulunduğu katla veya aylık asansör kullanım sayısıyla aynı şey değildir. Yönetici paylaşım yaparken tapu kayıtlarındaki arsa paylarını ve geçerli yönetim düzenini esas almalıdır.

Gider veya işlem	İlk bakılacak esas	Kontrol edilecek belge
Aylık bakım hizmeti	Geçerli farklı düzenleme yoksa arsa payı	Yönetim planı, bakım sözleşmesi
Asansörün elektrik tüketimi	Ortak tesis işletme gideri olarak paylaşım	Fatura ve dağıtım hesabı
Mevcut arızanın onarılması	İşin niteliği ve ortak onarım gideri hükümleri	Servis raporu, teklif, fatura
Güvenlik amacıyla parça değişimi	Teknik gereklilik ve mevcut sistemi koruma amacı	Teknik rapor ve kontrol raporu
Konfor veya görünüm yenilemesi	Faydalı yenilik ya da lüks iş niteliği	Kapsam, gerekçe, kurul kararı
Binaya sonradan asansör yapılması	Proje ve yenilik hükümleri	Teknik proje, izinler, yönetim planı

Tablodaki ayrımın amacı, bütün harcamaları “asansör parası” adı altında tek kalemde toplamamaktır. İşin hukuki niteliği değiştiğinde karar ve paylaşım değerlendirmesi de değişebilir.

Zemin kat ve boş daire giderlerden muaf mı?

1. madde, ortak tesisleri kullanmaktan vazgeçerek veya bağımsız bölümün konumu nedeniyle ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek giderlerden kaçınılamayacağını düzenler. Bu nedenle “Asansörü kullanmıyorum” beyanı tek başına ödeme muafiyeti oluşturmaz. mevzuat.wiki

Zemin katta oturmak, dairenin boş olması veya merdiven kullanmayı tercih etmek otomatik muafiyet sağlamaz. Bununla birlikte yönetim planında özel bir paylaşım hükmü bulunup bulunmadığı incelenmelidir. Böyle bir hükmün kapsamı ve geçerliliği, somut uyuşmazlığın değerlendirmesinde önem taşır.

Örnek gider hesabı

Tamamen örnek olarak, ortak asansör için aylık toplam 8.000 TL bakım ve işletme gideri bulunduğunu düşünelim. Geçerli farklı bir paylaşım düzenlemesi yoksa:

• Arsa payı yüzde 5 olan bağımsız bölümün payı 400 TL’dir.
• Arsa payı yüzde 8 olan bağımsız bölümün payı 640 TL’dir.
• Arsa payı yüzde 12 olan bağımsız bölümün payı 960 TL’dir.

Bu tutarlar piyasa fiyatı değildir; hesap yöntemini gösterir. Bütün dairelerden eşit tutar alınması düşünülüyorsa bunun hukuki dayanağı ayrıca kontrol edilmelidir.

Asansör Kararları Hangi Çoğunlukla Alınır?

Olağan kararlar ile özel çoğunluk gerektiren işler ayrılmalı

Kanunun 30. maddesinde ilk toplantı için maliklerin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanılması, kararların oy çokluğuyla alınması düzenlenir. Yeter sayı sağlanamadığı için yapılan ikinci toplantıda genel karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. Kanunda belirli işler için öngörülen özel yeter sayılar saklıdır. Dolayısıyla ikinci toplantı yapılması, bütün özel çoğunluk şartlarını ortadan kaldırmaz. Hukuk Anlatır

Bakım sözleşmesinin yenilenmesi gibi olağan yönetim konularıyla yeni asansör kurulması gibi yatırımlar aynı oylama başlığına sıkıştırılmamalıdır. Ayrıca mevcut yetki ve bütçe kapsamında yürütülebilen olağan işlemler için her seferinde ayrı kurul kararı gerekip gerekmediği de değerlendirilmelidir.

Faydalı yenilik ve lüks iş ayrımı

1. madde, ortak yerleri daha rahat kullanılabilir hâle getiren veya faydayı artıran yenilikler için maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğunu arar. Bu kapsamdaki işlerin giderlerinde yararlanma oranı önemlidir. 43. madde ise çok masraflı veya lüks nitelikteki yenilikler için farklı bir düzenleme getirir. Kat Mülkiyeti Kanunu

Örneğin arızalı kapı mekanizmasının güvenli çalışacak şekilde değiştirilmesiyle, çalışır durumdaki kabinin yalnızca görünüm amacıyla pahalı malzemelerle kaplanması farklı değerlendirilir. Teklifin üzerinde “modernizasyon” yazması, işin tamamını otomatik olarak zorunlu onarım yapmaz.

Binaya sonradan asansör eklenmesinde de yalnızca oy sayısına bakılmaz. Proje değişikliği, ortak alanlara müdahale, taşıyıcı sistem ve ilgili izinler birlikte incelenmelidir. Engellilerin yaşamı için zorunlu proje tadillerinde ise 42. maddede özel bir başvuru ve değerlendirme yolu bulunur; talebin reddedilmesi sürecin her durumda sona erdiği anlamına gelmez. Kat Mülkiyeti Kanunu

Karar metninde bulunması gereken bilgiler

Yönetici toplantıya yalnızca toplam fiyatla gitmemelidir. Kararın uygulanabilir olması için şu bilgiler hazırlanmalıdır:

1. Asansörün mevcut sorunu ve teknik raporun tarihi.
2. Yapılacak işlerin açık kapsamı.
3. Zorunlu onarım ve isteğe bağlı yenileme ayrımı.
4. Tekliflerin vergi, garanti ve ödeme koşulları.
5. Toplanacak tutar ve paylaşım dayanağı.
6. Sözleşme imzalama ve ödeme yetkisinin sınırı.

“Gerekli işler yapılsın” şeklindeki belirsiz bir karar, sonradan ek bedel ve kapsam tartışmasına neden olabilir.

Yönetici, Malik ve Kiracının Sorumlulukları

Yönetici bakım ve koruma sürecini yürütür

Kanunun 35. maddesi, yöneticinin görevleri arasında taşınmazın korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınmasını sayar. Asansörle ilgili teknik bildirimlerin takibi, hizmetin belgelenmesi ve kurul kararlarının uygulanması bu çerçevede önem taşır. UYAP Mevzuat ve İçtihat Programı

Yönetici, güvenlik sorunu bildirildiğinde teknik değerlendirmeyi geciktirmemeli; alınacak önlemleri ve gerekli onarımı kayıt altına almalıdır. Buna karşılık “acil” ifadesi, sınırsız harcama yetkisinin gerekçesi olarak kullanılmamalıdır. Teknik gereklilik, yapılan işlem ve bedel belgelerle açıklanabilmelidir.

Bakım firması da teklifini yöneticinin maliklere açıklayabileceği netlikte hazırlamalıdır. Parça adı, değişim gerekçesi, işçilik ve kapsam dışı işlemler ayrı yazıldığında karar süreci kolaylaşır.

Kiracı ile malikin ilişkisi nasıl değerlendirilir?

Günlük kullanım ve olağan işletme giderleri ile kalıcı yenileme yatırımları, malik ve kiracı arasındaki ilişkide ayrı ele alınmalıdır. Bunun yanında yönetimin ortak gider alacağı bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesinde, bağımsız bölümden sürekli yararlananların malik ile birlikte sorumluluğuna ilişkin hükümler bulunur. Kiracının bu kapsamdaki sorumluluğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. hukukanlatir.com

Bu nedenle yalnızca “Kiracı oturuyor, bütün bedeli o ödesin” demek yeterli değildir. Harcamanın niteliği, kira sözleşmesi ve ödemenin hangi hukuki ilişki kapsamında istendiği birlikte incelenmelidir.

Maliklerin Bilgi Alma ve İtiraz Hakları

Asansör için ek ödeme istenen malik, önce giderin dayanağını netleştirmelidir. Yöneticiye gönderilecek somut bir talepte şu belgeler belirtilebilir:

• İlgili kurul kararı ve gider dağıtım çizelgesi.
• Teknik rapor ve iş kapsamı.
• Kabul edilen teklif veya sözleşme.
• Fatura ve ödeme kayıtları.
• Yönetim planındaki paylaşım hükmü.

Bakım geçmişinin düzenli tutulması bu incelemeyi kolaylaştırır. Asansorex gibi bir bakım takip yazılımında servis kayıtlarının ve yapılan işlemlerin izlenmesi, bakım firmasının yönetime somut açıklama sunmasına yardımcı olabilir.

Karara itiraz ederken süreler önemlidir

1. maddeye göre toplantıya katılıp karşı oy kullanan malik için karar tarihinden başlayan bir aylık iptal davası süresi bulunur. Katılmayan malik bakımından süre öğrenmeden itibaren bir ay, her durumda karar tarihinden itibaren altı aydır. Yokluk veya mutlak butlan durumlarında süre şartı aranmaz. Bu ayrımların somut olayda değerlendirilmesi gerekir. Hukuk Anlatır

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru dava şartıdır. Bu nedenle itirazı yalnızca apartmanın mesajlaşma grubuna yazıp beklemek yerine, süreleri ve başvuru yolunu gecikmeden değerlendirmek gerekir. adb.adalet.gov.tr

Sıkça Sorulan Sorular

Asansör gideri her daireye eşit bölünebilir mi?

Geçerli farklı bir düzenleme yoksa ortak bakım ve işletme giderlerinde arsa payı esastır. Eşit paylaşımın dayanağı yönetim planı ve ilgili anlaşmalar üzerinden kontrol edilmelidir.

Toplantıya katılmadığım için ödeme yapmayabilir miyim?

Toplantıya katılmamak tek başına muafiyet oluşturmaz. Usulüne ve hukuka uygun kararlar bağlayıcı olabilir. Kararın hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsanız itiraz yolunu süresinde değerlendirmelisiniz.

Zemin kattaki dükkân asansör masrafından muaf mıdır?

Dükkânın konumu veya ayrı girişinin bulunması otomatik muafiyet sağlamaz. Yönetim planı, projesi ve giderin hangi ortak tesise ait olduğu incelenmelidir.

Yönetici motor değişimini tek başına yaptırabilir mi?

Mevcut yetkisi, bütçe, teknik zorunluluk ve aciliyet değerlendirilir. Her motor değişimi için aynı cevap verilemez. Yönetici işin gerekliliğini ve harcamayı belgelemelidir.

Sonradan asansör yapılmasıyla mevcut asansörün tamiri aynı mı?

Hayır. Mevcut tesisin korunmasıyla yeni bir tesis kurulması farklı hukuki değerlendirmeler gerektirir. Yeni kurulumda karar çoğunluğu yanında proje, izin ve gider paylaşımı da incelenir.

Özet

Asansörle ilgili sağlıklı yönetimin başlangıcı, harcamanın niteliğini doğru belirlemektir. Olağan bakım, zorunlu onarım, faydalı yenilik ve lüks değişiklik ayrı değerlendirilmelidir. Gider paylaşımında yönetim planı ve kanuni esaslar, karar sürecinde ise ilgili çoğunluk şartları kontrol edilmelidir.

Bina yöneticisi açık hesap ve belgeli karar sunduğunda, bakım firması da teknik gerekliliği anlaşılır biçimde açıkladığında anlaşmazlıklar azalır. Asansorex üzerinden düzenli izlenen bakım ve arıza geçmişi, bu iletişimin güncel saha kayıtlarına dayanmasını destekler.